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易憲容:按揭利率變化將決定房地產市場去向

  這個星期(7月24日),加拿大央行宣布調低貸款壓力測試利率,從5.34%下調至5.19%,這是該利率自2019年以來首次下降。盡管下調的幅度不大,但是還是令購房者的負擔能力有所提高。房地產市場的業內期待,央行在將來繼續調低壓力測試利率,從而讓本國房地產市場復蘇。據報道,早前加拿大聯邦政府推出貸款壓力測試,是為了遏制本國的居民債務、給房地產市場降溫。

  所謂壓力測試,就是銀行或貸款機構按照央行設定的一個利率(通常是比實際利率高2%左右),對使用按揭的買房者進行測試,確保他們有能力還款。潛在買房者只有通過了測試,才能拿到貸款。有了這樣一個門檻在,盡管這兩年加拿大的平均按揭率只有2.5%多一些,但是借款人要證明,他們能負擔得起比這個幾乎高了一倍的利率,才能拿到貸款。于是,一些收入較少、還款能力低的潛在買家被擋在了房地產市場外。即便有人通過測試,他們能獲得的貸款額也會低一些,從而只能將心目中的房子“降級”了。

  近日,加拿大央行宣布將貸款壓力測試利率,從5.34%下調至5.19%(也就是說下降了0.15%),這是自2019年以來的首次下調。這意味著在收入相同的情況下,購房者能貸到更多的錢,從而令他們的負擔能力增加。據專業人士測算,以貸款50萬來說,降低了0.15%讓購房者的負擔能力提高了1.6%左右。以一名年收入為5萬元的貸款人而言,如果他以20%的首付、還款期30年買房,那么在新的測試率下,他能購買比以前貴4000塊錢的房子。如果他年收入是十萬元,則能買下比之前貴8300塊錢的房子。也正是這種按揭貸款壓力測試利率向下調整,又讓近月多倫多的住房市場開始升溫。住房按揭貸款壓力測試利率對房地產市場的重要性是立竿見影的,更不用說按揭貸款實際利率變化了。所以按揭貸款利率變化將決定房地產市場的基本方向。加拿大是這樣,中國也是如此。

  可以說,中國房地產市場趨勢基本上都取決央行的住房按揭貸款利率走勢。比如,2003年央行的121文件被18號文件打死后,國內的房地產市場就開始走上了只漲不跌的不歸路。2007年央行的關于房地產信貸管理政策的359號文件出臺,立即讓國內的房地產市場向下調整。但是2008年金融危機之后,央行把基準利率一再下調,按揭貸款利率下調到歷史最低水平,使得2009年3月開始國內的房地產市場又開始火爆,當年房地產市場銷售增長達80%以上。同樣,2019年以來國內房地產市場的火爆,就在于2015年下半年國內央行住房按揭貸款政策的變化,以此吹起了房地產市場火爆的沖鋒號。這次住房按揭信貸政策不僅讓住房首付限制全面放松,而且讓住房按揭貸款利率全面下調到歷史最低點。比如2019年,國內住房按揭貸款利率下降到4.5厘左右,當年的住房銷售增長高達70%以上,房地產市場的繁榮無以復加。2019年,住房按揭貸款利率上升到5.5厘以上,住房的銷售增長就開始下跌到20%以下。所以,購買住房的居民及住房投資者特別要注意住房按揭貸款利率變化,這有助預測房地產市場未來走勢。

  因為,按揭貸款利率的高低,對住房貸款的需求影響相當大,住房按揭貸款利率上升,購買住房成本上升,居民購買住房特別是住房投資者購買住房就會轉為審慎;相反住房按揭貸款利率下跌,購買住房成本下降,就可能吸引更多的人進入住房市場。而且中國的住房按揭貸款利率與其他國家還不同。國內銀行的住房按揭貸款利率市場有一個基準利率給予銀行參考。這個按揭貸款基準利率是根據存貸款基準利率來調整。而存貸款基準利率變動少,因此 ,央行為了適時調整住房市場的資金成本,會以上浮或者下浮按揭貸款基準利率,去調控按揭貸款的實際利率變化。

  比如,如果按揭貸款基準利率是5厘,房地產按揭貸款調控政策上浮20%的話,銀行實際批出住房按揭貸款利率為6厘;但是如果目前是執行寬松的下浮20%政策,銀行實際 批出的住房按揭貸款利率是4厘。按揭貸款利率低,自然會增加住房按揭貸款需求;反之 ,住房按揭貸款利率高,購買住房者貸款就會審慎。在目前中國的房地產政策下,各地各銀行的按揭貸款利率是有很大差別的,首次購買住房的按揭貸款利率與第二次購買住房的按揭貸款利率也會不同。國內機構每個月都會發布按揭貸款利率變化的報告,其中“融360”的《房地產按揭貸款市場報告》是市場最常參考住房按揭貸款利率統計數據。以今年6月份為例,融360大數據研究院便監測了35個城市、一共533家銀行的分行及支行,統計出全國首套住房按揭貸款平均利率為5.423厘,按月上漲0.14厘。也就是說,即使是在存貸款基準利率沒有變化情況下,住房按揭貸款利率也在上升。比如,由2019年的4.5厘左右上升到2019年的5.5厘以上。所以,國內住房市場的銷售也隨著住房按揭貸款利率上或而開始下降。如果住房按揭貸款利率繼續向上調整,即使這種調整只是些微的變化,這也意味著國內房地產市場未來趨勢,國內居民及投資者對此得密切注意。



 

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