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天风证券:房地产投资的拐点到了吗

  新开工:2季度见顶,下半年回落,4季度阶段性企稳或下行放缓,全年增速5%-7%。

  施工:施工强度全年保持在较高水平。

  建安投资:新开工回落但保持正常水平、施工强度较去年显著回升,全年增速4.7%-5.7%。

  房地产开发投资:增速拐点在2季度,下半年加速回落至5.9%-7.6%(如果后续政策再度收紧,则大概率回落至6%以下)。

  1季度的经济韧性,离不开房地产投资增速的超预期。具体而言,土地购置费增速的回落低于预期,建安投资和设备工器具购置投资增速高于预期。但是2季度以来,房地产投资增速似乎终于有了见顶的迹象。本报告通过房地产的开工和施工情况,判断今年的房地产投资增速。

  一、新开工面积增速:2季度见顶,下半年回落,全年增速仍将不低

  影响房地产新开工的因素包括:融资环境、商品房销售、土地库存等。综合考虑以上因素,我们预计全年新开工面积增速5%-7%,节奏上2季度可能是年内增速的顶部,1-4月增速13.1%可能是全年高点,3季度小幅回落,4季度阶段性企稳或下行放缓。

  1。 融资环境放松,高周转趋弱,转为杠杆拿地

  2017年下半年-2018年,房地产政策收紧,房企融资环境恶化,在商品房库存偏低的情况下,房企为了回笼资金可能选择加速开工,并加大对期房的推盘力度以尽快获得销售回款,进入“快开工、快推盘、快回款、慢施工”的“高周转”模式。因此,期间新开工增速居高不下。(详见《如何理解最近一年房地产数据“异?!薄?/strong>)

  2019年初以来,房企融资环境有所好转,推盘销售回款的迫切性有所降低,高周转动力下降,转为以杠杆拿地为主。此时新开工增速难以进一步攀升。

图1:融资放松后新开工可能在2季度见顶(%)  
 
资料来源:天风证券研究所  

  2。 商品房销售面积增速:继续下行,最早下半年触底,新一轮小周期较弱,将拖累新开工

  根据我们在《“小阳春”之后的楼市方向》中的判断:预计全国商品房销售面积同比增速上半年保持小幅负增长,最早在今年下半年触底,低点在-2%~-3%左右。其中,一线城市2018年年初已经触底,预计反弹至今年2季度;二线城市可能在2019年年初触底,预计反弹至年底;三线及以下地区受棚改退火拖累明显,2019年上半年销售增速持续回落,触底时间可能要到2019年下半年甚至更晚。从历史经验来看,只要货币政策保持宽松、房贷利率下行,即使调控政策偏紧,也会带来一轮地产小周期,因此,商品房销售面积同比增速可能最快在今年下半年触底。

  但是,新一轮地产销售小周期的幅度将远弱于2012-2013年和2015-2016年。第一,考虑到房地产政策调节以因城施策为主,过冷或过热都会带来政策力度的相机变化;第二,16-17年的大规模棚改货币化安置对三线及以下地区购房需求形成一定透支;第三,居民部门整体杠杆率已处于较高水平,央行《中国金融稳定报告2018》中指出,“2017年末,我国住户部门杠杆率为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)”。

  今年的棚改退火对新开工也有一定负面影响。2018年棚改开工626万套,实物安置比例65%,对应新开工房屋407万套;假设2019年开工300-400万套、实物安置比例82.5%,则对应新开工房屋248-330万套。按照每套85平方米计算,棚改退火可造成2019年新开工面积较2018年减少0.65-1.35亿平方米,占2018年新开工面积(20.9亿)的3.1%-6.5%。

图2:货币政策对商品房销售的影响大于行政政策(%)  
 
资料来源:天风证券研究所  
图3:新开工与销售中长期有相关性,短期也受融资环境影响(%)  
 
资料来源:天风证券研究所  

  3。 土地库存高位,商品房库存低位,前者向后者转化,新开工回落幅度有限



 

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