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一鋪坑三代!商鋪已成最危險投資品?

先亮明觀點:一鋪坑三代,普通人不要碰。

除了住宅底商,那些商業性質的商鋪囊括了所有公寓的缺點:

不能落戶;沒有學位;產權只有40年或50年;轉賣的時候交易稅費太高。

特別是稅費高這一項,從供需兩方卡死了商鋪的溢價空間。

稅費基本達到轉讓價的20%左右,無論哪方承擔,賣方到手的利潤都會被稅費稀釋,投資回報率大打折扣。

而且高額的稅費一般人根本接受不起,導致需求方數量受限,商鋪的流動性變差,溢價也難拉高。

而住宅底商也好不到哪里去,輻射半徑有限,人流稀薄,生活型消費檔次不高,消費頻次低,租金和升值都難提升。

也不是說商鋪沒有優點,比如面積小總價低,不需要房票,旺的商圈租金水平也高,但是,購買商鋪的風險要遠遠高于住宅,買錯的幾率極大,普通人一定要遠離。

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商鋪投資,主要在于“溢價+租金”,但是供應量已經過剩,溢價上不去,租金出不來。

我們可以看到,這幾年,無論是一線二線,還是三四線城市,甚至是小縣城,房價都是持續上漲。

但是,曾經號稱"一鋪養三代"的商鋪卻越來越不好賣,價格慢慢與住宅持平,熱度大不如前,少有人討論。

那是因為,隨著房地產市場的擴張,但凡有住宅小區,少不了商業配套,要么是添一個商業綜合體,要么是商業街,最次都會設置底商,商鋪隨著住宅小區在城市點式擴散,遍地開花。

根據中國商業發展報告數據顯示,目前實體店鋪的嚴重過剩,且大量在建。

日本、韓國人均購物中心面積約為1平方米,香港地區約為1.5平方米。但中國內地的一些二、三線城市人均購物中心的面積已超過了2平方米。

商鋪嚴重過剩,已不再是稀缺資源,供大于求之下,價格自然就下來了,甚至有些邊角位置商鋪的價格還會低于住宅。

雖然商鋪價格和住宅持平,但這一波上漲后住宅價格也不便宜,商鋪單價一般會去到2萬到3萬。

商鋪總價一抬高,業主要回本,租金肯定不能放低,但商鋪數量又源源不斷補充供承租方擇選,出租市場實際是有價無市,租又租不出去;二手鋪比新鋪無價格優勢,賣又賣不出,如此惡性循環……

而且,隨著我國的城鎮化建設不斷加強,城建不斷更新,住宅體量不斷擴充,未來商鋪供應量會更加過剩,惡性循環只會更糟糕。

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互聯網沖擊下,實體商鋪盈利能力越來越差,空置率越來越高,租金收益不穩。

隨著這些年互聯網飛速發展,實體店的整體沒落已然是不可否認的事實。

不信的話,你可以看看身邊的很多小店,是不是只記得它們開業時的鑼鼓喧天盛況,過不了幾個月就慢慢冷清,再然后轉讓出租,又到下一家進駐,快速輪換,重蹈覆轍。

一鋪坑三代!商鋪已成最危險投資品?

曾經,地段是商鋪獲得客流的主要因素,如今,互聯網使地段不再具備排他性,還進一步擴大了服務半徑,小到三五公里,大到國內外區域,不需要出門,都可以實現所想即所得。

我們不再受限于特定地段的特殊商品,而且,互聯網集約化還有明顯的價格優勢,對傳統商業造成重大沖擊,商業的盈利能力越來越差。

對于店主來說,買或租個商鋪成本高昂卻并沒有多少生意可賺,空置率自然就高了,業主的租金收益時有時無。

特別是住宅區的商鋪,輻射的小區的人口有限,難以養活大量的商業,租金收益就更低了。

我們經??梢钥吹?,那些小區的底商,無非就是房產中介,藥店,發廊,五金店,中小學教育培訓,煙酒雜貨鋪等,空置率也是一貫之大:

一鋪坑三代!商鋪已成最危險投資品?

基本都是一些消費頻次低,利潤空間小的業態,只能算是細水長流,勉強溫飽,能租出去都算不錯了,還指望租金能多高?

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雖然說,傳統商業比互聯網也有排他優勢,可以提供實體的購物環境和體驗,但隨著消費需求升級,這個優勢并不會給傳統商業帶來明顯的集客效應。

因為,同樣具備購物環境的商業形態,已經從單一街鋪,發展到商業街區,再到購物中心,而且隨著購物中心同質化日趨嚴重,體驗式商業正異軍突起,俘獲了廣大消費者青睞。

一鋪坑三代!商鋪已成最危險投資品?

我們都知道,購物中心一般都是自持,對外銷售的一般是住宅底商或者商業街鋪,處于消費層次的最底層。

而且,街鋪的劣勢又是這么明顯,缺乏統一的管理和業態配比(雖然銷售時會說有統一的業態劃分,幾乎都難落實)。



 

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