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貝殼研究院:海外金融市場動蕩,中國房地產受波及不大

  受疫情及原油價格等多因素影響,海外金融市場接連發生股價大幅下跌事件,金融風險越來越大。近日,貝殼研究院發布海外金融市場對中國房地產的影響分析,報告認為由于國內外金融市場關聯度不高,海外金融市場的不穩定對購房者需求直接影響不大。國內居民改善型換房需求主要取決于資產置換,對外部融資的依賴不高。國內房地產市場具有較強的需求空間和充足的政策儲備,好物業好房子的需求會更多。短期市場需求端正在有力復蘇。

  一、海外金融市場風險對國內居民購買力影響較弱

  海外金融市場動蕩直接影響兩部分人,一部分是在海外配置金融資產的中國人,另一部分是打算在國內購房的外國人。外國人在境內購房受到嚴格限制,人數極低,可以忽略不計。海外股市大跌會影響海外金融資產持有人的賬面財富,繼而影響其消費,但這部分人群為海外上市公司持股員工,數量少,對國內房地產市場的影響較小。

  海外金融市場危機對國內家庭影響的間接途徑是中國金融市場,但中國金融市場與海外相互封閉,中國的金融政策以我為主,海外股災難以對國內的金融市場造成影響。美股經歷了十年牛市,存在估值泡沫,這次下跌是由疫情等引發的頂部逃脫,壓力巨大。A股則相反,基本是底部徘徊,即使下跌,無非就是探底筑底,壓力沒那么大。中國金融資產的估值較低,股票市場市盈率較低,短期是比較好的避險資產,長期是比較好的價值資產。

圖:中美股市指數比較 數據來源:Wind


圖:中美股市指數比較 數據來源:Wind

  即便海外市場的流動性風險傳到中國金融市場,也不會對國內房地產市場造成影響。換房的購買力主要來自于資產,中國的家庭資產結構中,房子是最重要的資產,股票資產只占3%左右。中國家庭不會拿買房的錢用來炒股,也不會因為股票跌了就買不起房。

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  房地產交易是個自發閉環,買房的原因主要是自住和改善,換房需求也是由自身真實需求所決定,且換房對融資的依賴度不大。根據貝殼成交數據,在使用貸款購房的二手房客戶中,購房總價越高,使用貸款的比例和貸款成數越低。

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  從歷史上看,中國股市和房市的表現沒有直接關聯。2015年中國股票市場低迷,但房地產市場完全不受影響。2016年也有幾次熔斷,房地產市場反而一路高漲。在中國,房地產市場的穩定性、收益性都遠遠超過股市,尤其是核心城市的房價穩定性高。

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  二、全球經濟危機抑制國內購房需求釋放,但不會改變總量

  若海外金融市場的風險全面爆發形成全球經濟危機,就會通過影響中國出口來影響就業和收入。首次購房者因收入減少而無法入市,導致換房鏈條也難以啟動。收入效應會導致國內購房需求增速下降,但總體的規模仍然比較大。當前國內房地產市場的交易額已經達到21.8萬億,即便下降20%,也仍然會保持17萬億的規模。前2月,全國房地產銷售額下降34.7%,隨著國內逐步恢復,未來降幅會收窄。

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  如果全球經濟陷入較長期的衰退,可能會導致家庭債務風險,但中國家庭的資產負債表更加穩健。第一,與美國比較,中國家庭的負債率低于美國,儲蓄率高于美國。中國的居民杠桿率為52%左右,遠低于美國等發達經濟體70%的水平。2017年以來降杠桿使得居民杠桿率增速放緩。第二,中國家庭住房資產占比高達60-70%,負債中住房按揭貸款占比達54.6%(2019年數據),只要國內房價穩定,就不會出現家庭資產負債表衰退。第三,中國居民住房按揭貸款首付比例在30%左右,經過這幾年的降杠桿,對于房價波動的抵抗能力較強。即便出現少數人群因失業、收入下降無法還貸,中國的銀行也會積極做好延期還款等處理,不會任其發展成債務危機。第四,中國大城市的土地供應仍然保持緊縮,超大城市防止城市過度開發限制住房土地供應,住房的稀缺性仍然保持。

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