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在西安投资商铺回报率低至5%就不再划算

在西安投资商铺回报率低至5%就不再划算

  一铺养三代,曾为人津津乐道。但现在不少铺子却面临人气不足、租金下降的困境。数据统计,西安商业存量的去化周期已达8年。投资商铺,到底还划算吗?

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  最近,手里有闲钱的曹勇到处打听想投资一套商铺。因为家住西安浐灞,所以不希望铺子离得太远,可看了几处都不满意?!爸饕亲饨鸩桓??!辈苡滤?,投几十万、甚至上百万在里头,收益居然和定期存款差不多。

  8月21日下午,华商报记者来到曹勇看过的其中一个项目了解——这是一个位于浐河沿岸的住宅小区,已交房5年,临街有多套底层商铺出售。据销售人员介绍,最小面积90㎡,均价在25000元/㎡。从现场情况看,商铺多已完工,部分已投入使用。表面看,升值空间还不错?!澳悴灰饪词奂??!币患以杏び闷返曛魈嵝?,这周围的租金并不理想,“一个月每平方米也就40-60元,比前年还降了?!?/p>

  与该小区一河之隔的另一新建楼盘,虽然商铺售价略低,人气却不旺。该项目门前大约七八百米长的底商中,只有约一半开门营业,不少紧锁的大门上都贴着“转让”字样。一家经营石材的店主说,主要是客流不足,“这不,旁边的便利店前两天刚停业?!?/p>

  南三环部分商铺也存在类似情形?;瘫钦咴谘慊仿纺陈ヅ炭吹?,尽管住宅已入住两年多,但三层底商大部分还处于空置状态,部分“招租”广告已显得破旧。

  西安某知名房企商业负责人告诉华商报记者,目前西安的商铺投资市场整体不容乐观。据他们调研,地段较好的商铺,租价同比去年有大约5%的增长;部分非核心区域的铺面,租金不涨反跌。如果商铺成交价在15000-20000元/㎡,每平米月租五六十元的话,“租金回报就只有3%-4%?!?/p>

  现状:西安商业存量接近750万㎡,平均回报率近6%

  华商报记者了解到,在西安,“一铺养三代”的说法正在走下神坛?!敖暌恍┥唐痰幕乇试嚼丛降??!蔽囱肼飞弦患抑薪榈母涸鹑吮硎?,因为成交价格一直处于高位,部分人气不足的商铺回报率已低至4%以下。

  据美城机构监测,目前西安商铺的成交均价为25000元/㎡左右,商铺的租金平均在120元/月/㎡,按此回报率接近6%。美城机构首席市场分析师严九远分析,买铺投资的客户分为长线出租和短线转售两类。大部分客户是长线出租,一年下来,在商铺租赁市场上累积了大量新增供应,很多相距较近,定位又差不多,势必造成小范围的恶性争客,再加上周边客流不足,因此租金水平或许并不理想。

  事实上,拉低回报率的另一重要原因,就是西安的商业存量在攀升。据克而瑞西安机构统计,虽然7月份商业成交量,扭转了近4个月连续下滑的局面,但新增供应不减,整体存量已接近750万㎡。如果按近一年的月均销量,大约是7.6万㎡来测算,得到的去化周期超过98个月,差不多要8年多的时间才能卖完。

  “商业面积的扩容已经达到了人均商业面积的警戒线?!庇幸的谌耸勘硎?,不算已经销售并投入使用的商业面积。仅用750万㎡的存量计,对比西安626.44万(截至2014年底统计局数字)的城镇常住人口,人均商业面积已接近1.2㎡,而发达国家的人均商业面积标准警戒线正是1.2㎡。

  算账:租金回报率低至5%以下就不划算了

  上涨的物价让很多人觉得自己的存款在缩水,但是在住宅市场倾向自住又没有更好投资渠道的情况下,还是有不少人把目光投向了商铺。

  西安市民黄女士告诉华商报记者,看着物价上涨、货币又在贬值,如果不做点投资,现在存的这点钱会离孩子将来成长和教育需要的费用越来越远?!澳壳翱蠢?,房子还是比较保值的,但投资商铺的话,又不知道会不会亏?回报率达到多少才值得投资?”

  针对黄女士的疑问,严九远表示,计算投资回报率最简单的公式就是(月租金×12个月)÷总价。据西安平均6%的回报率测算,相比股票等其他投资渠道的风险,这个回报率还是比较稳妥的,毕竟除了租金收益,还有一份不动产资产?!暗飧龌乇是∏∈且桓銎胶獾?,低至5%以下就不划算了。如果想一铺养三代的话,回报率必须达到8%以上?!?/p>

  陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林说,除了计算回报率,投资商铺还要关注地段和成长性。首先,投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”,要看商铺是否处于人口导入期和消费导入期。举例来说,如果某个区域人都住满了,再投资商铺成长性就差了;但如果附近小区的入住率常年不高,商铺的经营也很成问题。所以,买商铺以“不生不熟”的地段为宜。其次,要对比区域内人口和商铺的供应量,商铺扎堆利润就低、租金也会受牵连。一般来说,社区型商铺的供应量,人均1㎡比较合适。



 

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