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2019金磚論壇把脈房地產金融 解讀不動產資產管理

  當前宏觀經濟在內外雙重因素影響下,融資收緊、匯率波動,房企面臨著調整與轉型升級壓力。房地產調控政策基調依然非常明確,會議明確提出有關政策主題方向,堅持“房住不炒”,因城施策,落實房地產管理的長效機制,不把房地產作為調節經濟的手段。

2019金磚論壇把脈房地產金融 解讀不動產資產管理

    面臨著行業壓力和政策的調控,房地產業如何穩步發展?8月30日,由中國房地產業協會指導,金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦、臨港桃浦智創城聯合主辦、地金網媒體主辦、地金科技承辦的2019年第八屆金磚論壇在上海成功舉辦。本次論壇主題“回歸本質,重塑增長”,該論壇匯聚了行業領袖、上百位業內專家共同探討房地產行業、不動產資產管理等趨勢,研判房地產業未來的發展方向。

  馮?。簣猿帧胺孔〔怀础?、提高風險意識,改變發展方式

  7月30日,會議重申“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,落實房地產管理長效機制”,同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

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    圖:?馮俊 中國房地產業協會會長

  中國房地產業協會會長馮俊在大會致辭演講中表示,行業要冷靜地思考一下,過去的經驗和發展的方向,把思想統一到中央對房地產的基本定位上來。

  “同時,房地產行業要提高風險意識。這里說的風險,不是指房地產市場本身的風險,是指房地產和地產金融畸形發展給經濟發展帶來的系統性風險?!瘪T俊說。

  馮俊認為,房地產的發展模式正在改變,原先依靠資本、資源投入與規模擴張,這種粗放型的發展,隨著人民群眾收入的增長,對住房的要求也正在發生變化,房地產應該進入高質量發展的階段。

  關于房地產的高質量發展,馮俊認為包含了十個重要內容:一是供需平衡,二是市場平穩,三是價格穩定,四是杠桿適度,五是風險可控,六是供應體系完善,七是減少能源和材料消耗,八是滿足健康綠色要求,九是提高產品精度,十是全壽命經濟、適用。

  連平:房住不炒,房地產金融發展態勢逐漸清晰

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    圖:連平?交通銀行首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長

  在房住不炒”的政策背景下,房地產金融的發展態勢逐漸清晰,未來政策會保持基本穩定?!澳壳胺康禺a投資增速有所回落,制造業和基建投資可能有小幅度增長。消費增長比去年略低,較為平穩。從三架馬車來看,預計是兩降一平,即出口和消費稍降,投資持平?!?交通銀行首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平在論壇上表示。

  但連平認為,房地產金融政策出現了微妙變化,7月底央行召開專題針對房地產的會議,提出未來有關房地產金融政策的主導方向,實際上是邊際有所收緊?!?019下半年到2020上半年,有關表外對房地產融資的增長會受到一定程度的影響,增速有所放緩?!?br />
  連平表示,從商業銀行對房地產提供的表內融資來看,主要是兩方面:一是開發貸;二是按揭貸款。這兩塊總體會保持平穩運行,不會出現明顯的增速下滑。

  首先,開發貸的投放會保持平穩。銀行信貸投放目前遇到的困難是很難找到好的項目,開發貸占比僅為7%左右。其次,按揭貸款占比為19%左右,較前些年大幅上升。但從國際銀行業的住房貸款占整個貸款余額的比重來看,中國銀行業的比例亦屬于偏低的。

  “由此可見,銀行表內貸款不存在大幅度收縮的可能性,但剩下的幾個月因季節和額度原因,按揭貸款投放可能會放緩,但從整個行業變化的增速來看不會有太大變化。連平表示,從整體金融來看會存在邊際收緊的可能,但從表內來看信貸政策會保持平穩運行。房地產金融對于市場未來發展和運行的支持應該會較為穩健。

  程驍遠:房地產私募基金存量時代轉型之道

  從目前的房地產金融環境來看,很多表外非標類的融資現在已經變得非常困難了。中信資本高級董事總經理、房地產部門執行合伙人及主管程驍遠在演講中表示,房地產的各種融資渠道,包括銀行信貸、債券,由于“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,未來的融資渠道看來還是會比較緊的。

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    圖:程驍遠?中信資本高級董事總經理、房地產部門執行合伙人及主管

  “今年第一季度政策偏松,第二季度開始收緊,第三季度大家談怎么活下去,第四季度可能各方面壓力會更緊,包括最近人民銀行、發改委對海外債券的募集也出了一個指令,基本上融資要有新增的量是非常困難的?!?程驍遠說。

  房地產基金股權渠道是不是可以作為一個填補?程驍遠表示,中國大部分的私募基金在過去的時間內,因為整個房地產市場發展較好,私募基金也從中取得一些比較好的成績。但是,行業環境的變化,股權基金、私募基金在未來房地產行業的發展中能夠起到什么樣的作用?

  程驍遠指出,房地產私募基金增量與存量時代呈現不同的需求,從今年以來大宗火熱的交易可以看出,存量時代對股權、私募基金的需求量會更大,因為投資周期會長一些。少則四五年、長則七八年,因此對項目的判斷尤為重要。

  “這與增量時代住宅開發類項目有很大不同,包括了募資、投資、資產管理、投后管理等眾多環節?!?程驍遠說,中國目前還處于起步階段,但未來出現像黑石這樣的機構并不是夢想,因為一直相信中國未來是全球最大的資產管理的國家,也是物業、房地產、不動產的交易量名列前茅的國家。

  何騫敏:產業園區開發,如何打造一個閉環?

  “近年來傳統的房地產行業逐步從黃金時代步入到白銀時代,越來越多的房企開始向園區開發領域進軍,但真正成功的并不多?!?上海臨港桃浦智創城經濟發展有限公司總經理何騫敏,在發表“以運營為導向的園區開發建設實踐”演講中表示。

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    圖:何騫敏?上海臨港桃浦智創城經濟發展有限公司總經理

  何騫敏認為,傳統的地產行業注重高周轉,短期內要求有回報。作為園區得吃“蘿卜干飯”、對持有的要求非常高。兩者之間的開發理念和開發規律存在巨大差異。

  “園區需要拉動經濟,創造財富,需要開發和運營形成一個完整的閉環。其中開發只是解決了物理載體問題,運營只要解決園區、企業的入住以及發展的問題。只有通過硬件和軟件的組合,形成整體的閉環,才能徹底解決園區發展的一些困境?!迸R港桃浦智創城經濟發展有限公司總經理何騫敏表示。

  何騫敏以臨港智創城為例,推進產城、產金、產學研三融合,談認為這是提升園區核心競爭力的有效方法。布局高品質的居住、教育、醫療、商業、交通、文化和人才服務等配套措施,讓企業的員工留業、留人、留家、留心。

  也通過產金融合建設一套服務企業的銀行融資、上市融資、債權融資、基金融資等方面各類金融服務;搭建產學研鏈接園區內外科研資源的橋梁,幫助企業科技創新與科研成果轉化。

  王珊:房地產從加杠桿到去杠桿、再到加資本

  ?“房地產行業的變化與分化,體現在政策變化、周期變化、城市分化和企業分化?!?中城投資執行副總裁王珊在主題為“變化與分化—房地產投資新觀察”演講中表示。

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    圖:王珊??中城投資執行副總裁

  王珊表示,政策變化是一個長期調控的狀態。由于一城一策精準的調整和變化,讓整個行業的杠桿紅利在減弱。周期變化,房地產行業短周期受政策影響大,周期拉長,從高頻波動到箱體運行,周期紅利減弱。城市分化,房住不炒,城市分化加??;一二三線城市發展階段與市場周期不同。企業分化,企業集中度持續提升,企業經營能力與融資能力差異明顯。

  王珊認為,在當前環境下也面臨著加杠桿的困惑,主要是融資模式困境,多重杠桿和債務風險。目前房地產行業總體負債水平較高,市場下沉,客戶下沉。此外,企業財務杠桿、經營杠桿、表外杠桿三項杠桿總和處于高位。

  王珊指出,杠桿帶給我們最深層次的困擾,是能否為企業帶來正向的經營性貢獻。一些房企整體規模和杠桿率在同步上升,但同時企業周轉率是下降的。在看到加杠桿的困惑、問題的背后要順應整個趨勢,去挖掘加資本的投資機會。

  房地產行業進入下半場,增速在調整,行業的節奏從高增長進入了低速增長,市場在快速分化。房地產金融原來高杠桿模式是很難以再繼續下去。展望未來,要從加杠桿到加資本,通過加資本的方式實現結構性去杠桿。

  倪曉棟:未來十年房地產進入“鍍金時代”

  綠創集團總裁、綠創金融董事長兼總經理倪曉棟,在會議上分享了新時代下房地產公司的金融化思索。他提出了三點思考,第一,房地產行業處于怎樣的新時代;第二,在新時代的背景之下中小房地產企業應該做怎么樣的探索和轉型;第三,當前背景下可以做哪些模式和平臺?

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    圖:倪曉棟?綠創集團總裁、綠創金融董事長兼總經理

  地產行業處于怎么樣的新時代?從1998年至2007年稱為黃金時代。在整個黃金時代里邊整個行業都是高增長、高回報。2008年至2019年進入“白銀時代”,行業依然在快速的增長,但競爭開始激烈,利潤出現下降。從2019年開始,我們正在經歷和將要經歷的十年,我們稱它為“鍍金時代”。除了成色比黃金時代下降,同時意味著地產要跟金融更好地擁抱和結合。

  “在“鍍金”十年面臨很多的挑戰和困難,土地成本與資金成本上升,調控力度越來越大,銷售增速下降。尤其是中小房地產公司融資難度越來越大?!蹦邥詶澅硎?,整個房地產行業受到宏觀調控、信貸政策的影響較大,周期波動較強。

  倪曉棟認為房地產行業從增量時代轉向了存量時代,規模導向慢慢在向經營導向和利潤導向轉變;整個傳統的產銷模式向地產和金融深化的模式在轉變。

  倪曉棟表示,首先投資標的更加聚焦于優質的底層資產,區域選擇上偏好大城市群或者核心城市、環都市圈的城市。其次,項目獲取方式上,偏好于通過收并購的方式獲取項目。第三,項目的主動管理求質不求量。主動管理能力體現在對項目的風控和項目的實質把控上,這是地產項目能否最終實現,順利推出的關鍵。

  外資看好中國不動產投資機遇

  近年來,外資頻頻加碼中國不動產市場,更多的外資機構將目光投向中國市場,認為中國市場未來會有更大的潛力。在“外資眼中的中國不動產投資機遇”的討論環節中,就外資為何紛紛加碼中國不動產市場,對中國市場的信心來自哪里展開討論。這場討論環節由仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成主持。

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    (圓桌討論:外資眼中的中國不動產投資機遇。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建,博楓資產管理董事總經理、中國區負責人司徒默,塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華,領展管理有限公司首席資產管理執行官(中國) 霍業生,ARA亞騰資產管理有限公司中國區業務總裁及集團業務總監呂志偉)

  博楓資產管理董事總經理、中國區負責人Stuart Mercier(司徒默)表示,外資進入到中國不動產市場,體現了這類資產類別本身的制度化,標準化越來越強。短期來看有些波動,但不確定性意味著更大的投資機會,長期來看中國市場需要有更多的耐心,需要依靠運營的資產來進行投資。他說,博楓資產管理2019年,2020年會繼續加碼中國市場。

  塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華說,塔博曼是通過出售股權來進行更大市場的開發。與黑石集團也有一些合作,通過一些交易往來把商務和貿易滲透到了亞洲市場。這是塔博曼過去和現在一直在做的,對價值和資金進行一個更好的認識,希望能夠把更好的外資引入到中國的市場上。

  領展管理有限公司首席資產管理執行官(中國)霍業生表示,地產投資是比較長期的投資,盡管會在經濟當中會有一些不確定性,但是機會更多,對領展來說這樣的投資機會很好。中國有更加持續且穩定的經濟增長,經濟規模也在不斷的擴大,中國的GDP也在逐漸的增長,未來對中國市場有很大的信心。

  ARA亞騰資產管理有限公司中國區業務總裁及集團業務總監呂志偉認為,在中國投資面臨著貨幣轉換的問題,但很多外資都想去購買中國的不動產,同時也看到很多外資的核心資金流入到了中國市場,在房地產這個航母我們可以看到價格,和開發體量的關系,相信在未來如果要增加開發體量其實是有更多的考慮,希望未來亞騰資產能夠在中國有更多的投資。



 

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