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公募REITs新落地,商业地产难出圈

房地产金融监管力度还在持续强化。房企如何在金融审慎管理当中求得更进一步的发展?又将如何排兵布阵、调改方向,开启充满新可能的 2021 年?

对此,《地产》资本专刊(2021年1-3月号)封面文章《各有所难——三道红线下的房企首期年报》,在“房企剪影篇”通过12家代表性房企案例剖析由微见著,并在“改善路径篇”及“估值思辨篇”从城投债、公募REITs、估值逻辑等维度洞悉房企“钱”途几何。

今年1月29日,沪深交易所分别制定发布业务办法、审核关注事项、发售指引等基础设施公募REITs三项主要业务规则,3月,两地交易所技术系统陆续测试启用,市场翘首企盼的公募REITs终于进入落地实施阶段。

在房企应对“三道红线”债务管控、融资亟待突破创新的当下,公募REITs试点推出一度被认为是房地产金融的一道曙光。不过,在业内人士看来,此次试点仅涉及物流仓储、产业园区等领域,尽管未来或会拓宽到长租公寓,但对以住宅为主的房地产开发类企业影响有限。

而作为国际上的“初代”REITs融资对象,商业地产还有很长的路要走。

REITs首发利好物流、产业园

2021年3月23日,中梁控股发布2021年业绩报告。该业绩报告显示,2021年中梁控股实现全口径合约销售金额1688亿元,同比增长10.7%,与TOP11-30同规模房企平均增长水平14.7%相比,低4个百分点。由此不难看出,作为“三道红线”的试点房企之一,中梁控股对未来发展规划更加注重财务的稳健性,2021年的销售目标为1800亿元,增速仅6.6%。

早在去年4月,中国证监会、国家发改委就已联合发布文件,正式启动基础设施领域的公募REITs试点。千呼万唤的公募REITs终于破冰。不过在此之前,中国也已在发行类REITs产品,只是并非国际上流行的标准化REITs。投资人吴争所在的万辅投资管理(深圳)有限公司,这几年也投资了部分物流领域的类REITs。

他介绍说,在基础设施公募REITs推进试点之前,国内的类REITs产品基本以物流仓储和产业园区为主。以物流为例,物流REITs的模式就是权益人将自持的仓储用地产权转让,转让后产生的租金收入用于向投资者分红,与物流业务主体的收入并无太大关联。此外这类不动产本身也会随地价上涨而升值,在这期间投资者还可以获得一部分中间价。不过,国内的REITs本质上还是债权类融资,因此投资者即便能获得部分土地溢价,但规模通?;故呛苄?,“大部分还是商量好的一个价格”。

本次公募REITs正式推出试点,物流仓储与产业园区仍然在列,但与房地产相关的也仅限于此,且均是房企内部通常被划归为“边缘化”的业务。如产业园类REITs此前在发行中唱主角的就不是房地产商,而包含了其他众多央企以及各地方自身经营产业园的城投平台。

像住宅与商业地产这类房企主体业务,则一概被公募REITs试点挡在门外。但在国际上,REITs最早恰恰集中在持有型房地产领域。吴争表示,过去针对商业地产,国内主要以发行CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities,商业房地产抵押贷款支持证券,本文简称“CMBS”)为主,这也可算作一种类REITs,但仅限于债权融资,需要提供抵押物,债权人以原有的商业物业产权为资产,依靠转让的商业物业产权未来产生的净现金流提供偿付本息支持。“地产商很希望通过CMBS来盘活商业,但类似REITs这种纯信用的信托基金很难发,所以就加一个抵押物进来,有特别优质的资产作为抵押就会好发一点。”

“初代”REITs商业地产 国内难上车

有数据统计显示,未来仅2021年,全国拟开业的购物中心就接近1000座,总体量接近1亿平方米,资金需求量不可小觑。那么为何体量巨大同时也是众多地产商渴望盘活的这类资产却一直未能迎来REITs落地?

吴争分析认为,REITs试点没有向商业地产领域延伸,或出于监管层对房地产的特殊考虑。

在当前面向房地产的金融管控逐渐收紧态势下,他预测REITs不适于为商业地产再开放融资渠道。“因为商业地产和住宅本来相关性就比较高,一个地区的商业环境运营好了,住宅价格才有可能涨上来。”

因此未来,商业地产REITs仍主要会在境外如新加坡或境内如中国香港等地区发行。“像商业体量比较大的凯德集团,总部设在新加坡,在管商业规模排在全球前列,它就是在新加坡发行了数额很大的公募REITs,用于收购境内外一些优质的商业物业。这些物业主要集中在一线城市,国内几乎全在北上广深,连二线城市都很少,因为一线城市的流动性相对比较高,而二三线城市的运营外资很难参与。”



 

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