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37.6%!寫字樓空置率背后的西安經濟秘密

37.6%!寫字樓空置率背后的西安經濟秘密

文丨西部菌

近日,戴德梁行發布了西安一季度寫字樓市場報告。數據顯示,一季度西安寫字樓整體存量260.56萬平方米,平均空置率31.3%。五大中心區域中,城北區域空置率最高,達37.6%。

相對于房地產領域的住房空置率,寫字樓空置率是一個容易被忽視的數據,其實它不僅可以反映商業地產的景氣程度,還能管窺地區的整體經濟狀況。

那么,西安一季度最高達37.6%的寫字樓空置率,到底相當于什么水平?在商業地產投資、城市功能分區、產業結構調整等層面,又會形成怎樣的預警?

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西安寫字樓空置率到底處于什么水平

寫字樓的主要市場需求方,都是金融、科技、專業服務等服務行業。這些行業的資源又高度集中,所以談寫字樓空置率,基本都是圍繞一二線城市來。

2019年的具體數據,先來看第一太平戴維斯的統計:

37.6%!寫字樓空置率背后的西安經濟秘密

數據來自第一太平戴維斯。制表:城市戰爭。

如圖所示,廣州、北京空置率要低于10%,深圳、南京、上海緊隨其后,都在15%以內,分別位列前五。

前面提到,第三產業尤其是金融業,是寫字樓的絕對需求主力,其次是IT業。一線城市如此低的空置率,正是經濟發達的象征。

北上廣深盡管寫字樓的總體面積遙遙領先,但整體空置率,一直都維持在10%左右。與之相關的商業地產、物業投資,因為回報率不低而甚為火爆,一些新興的聯合辦公平臺如優客工場等,也是率先從一線城市打開市場。

總體來看,二線城市空置率要高很多,比如天津是廣州9倍。大量寫字樓空著,跟二線城市高速擴張的城建腳步息息相關,中央商務區接連建成,增加了供應量。

西安在重點城市中以30.1%的空置率排在第7位,低于武漢(32.9%)、重慶(35.9%)、天津(38.6%),高于杭州(19.5%)和成都(20.1%)。

以一線城市的標準看,西安的寫字樓空置率相當高了,至少和自身房產市場的火熱,形成了冷熱不均的局面。但和同等級二線城市比,考慮到它的GDP在全國要排到二十位,30.1%嚴格來說不算太高。

論甲級寫字樓總面積,西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以來,西安空置率還在提升,城北區域達到37.6%,遠超10%的均衡市場線,要完全消化并不容易。

不只西安,大部分二線城市都得警惕,因為其消化能力不比一線城市。像深圳去年因為P2P爆雷,大量金融企業退租,寫字樓租金跌幅達到30%左右,平安金融中心甚至一次性被退租10層,但一季度空置率依然維持在18.2%左右。

當然這也提醒,寫字樓租賃市場的黃金投資區域,仍然是一線城市。

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高空置率背后,西安的黃金地帶在哪里

受經濟周期影響,二線城市的寫字樓租不出去在意料之中。哪怕沒有關門大吉,那些資金鏈吃緊的企業,為了縮減成本,往往會選擇搬離中央商務區。

具體到西安來說,為什么寫字樓空置率居高不下,且一季度不降反升?

37.6%!寫字樓空置率背后的西安經濟秘密

來源:第一太平戴維斯

從供給的角度看,西安近期的確有集中放量的因素。

去年曲江就有萬眾國際、旺座曲江等諸多項目,四季度華泰集成電路產業園、新長安廣場二期,帶來了超10萬平米的新增供應;今年一季度,天安人壽中心、萊安中心T5的入市,又帶來了超20萬平新增。

在供應增加的通同時,需求端并沒有跟上,新經濟、服務業的發展短板很明顯。

2019年,西安第三產業占比達61.9%,占比高不是因為服務業可以媲美北上廣,而是因為第二產業存在明顯短板。那些相對偏低端的服務企業,往往租不起優質的甲級寫字樓。

37.6%!寫字樓空置率背后的西安經濟秘密

來源:統計公報

以金融業為例。2019年西安金融業資金總量是21266.72億元,增加值不到千億,在幾大國家中心城市中排名墊底,一季度的增速也要低于GDP。此外,互聯網產業,也和杭州成都等地有不小差距,對寫字樓的整體需求量自然難提上來。

當然西安寫字樓空置,不意味著所有區域都遇冷。寫字樓的市場冷熱,不僅會因為城市等級而分化,還會因為區位、地段形成明確差別。

總體來看,西安的中心城區、高新區等商辦氛圍成熟的地段,寫字樓會更加走俏;相對來說,曲江等外圍的新興開發區域,由于配套不夠完善,空置率會更高一些。

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來源:戴德梁行(注:2019年數據)



 

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