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大数据看2017年深圳楼市:刚需撑起这一年

  过去一年,房企收入颇丰。在“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”中,“百亿军团”已增加到144家。虽然如此,受楼市政策收紧影响,2017年深圳楼市表现平平,其新房成交量创下近7年来新低,而令人意外的是,二手房成交量已达到新房的2 .9倍。

  从具体数据来看,刚需或支撑了一整年的深圳楼市。数据显示,90平方米以下中小户型产品成交18143套,占全市新房住宅总量的七成,成交均价41581元/平方米,远低于全市的成交均价54445元/平方米。而从房型来看,2房户型成交13489套,占总量的52%;3房户型,成交7863套,占总量的30%,两者合计占总量的82%。

  A

  千亿房企

  分析

  千亿房企11家布局深圳

  中国指数研究院发布“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”,在16家千亿房企中,其中碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华夏幸福、金地、华润、招商蛇口、泰禾11家为已布局深圳,占比接近七成。

  观点

  一线城市抗跌和成长性更有保障

  深圳地产评论人邱永宽表示,千亿以上规模房企已有11家布局深圳,其中,碧桂园、融创、龙湖、华夏、泰禾几家也是近两年才进入深圳,华夏、龙湖更是去年才进入。这主要是随着调控针对的城市和区域的变化以及各区域或城市公司的销售金额贡献度的情况而做的长线布局考量。在2010年左右国家层面针对一线城市的调控政策,经过适应调整期之后,很快回归一二线城市,说明一二线城市的抗跌和成长性更有保障,而且一二线城市的单个项目利润额达到三四线城市的几倍甚至十几倍,而千亿房企都是上市房企,对财务数据和销售、利润等数据考核需求更强烈。只是类似于深类的强一线城市的土地极为紧张,基本来自于城市更新途径,而城市更新项目的投入和开发周期较长,成本较高,而千亿规模的上市房企具有这样的实力条件,一旦项目面市,利润及财务数据回报非??晒?。而且采用收购项目公司的曲线进入方式操作更为便利和快速。不过,由于2017年一二线及热点城市的调控大潮的背景之下,部分二线及三四线城市的销售贡献度大幅提升,因此在去年整体不利背景之下,龙头上市房企依然高歌猛进数据亮眼,预计2018年这种销售和增长数据总体不可持续,可能小幅下滑。

  房企大并小的情况还会持续

  Q房网前海区营业副总经理陈建表示,近年来房企都想进入深圳,一方面,在政策分类调控下,城市房地产市场区域性表现明显,一线城市市场需求旺盛,且具有一定的持续性,对于深圳这么一个移民性城市来说,现象更为明显,另外一方面,深圳作为一线代表,资金安全系数高,使得房企能优化项目规划与产品决策。所以,房企选择入驻深圳,在提高项目开发运营的把控力的同时,亦能抢夺主要市场,提升自身在主要城市的市场占有率。房企销售额提升,大者恒大,强者恒强,加上资产价值本身也是在增值,近两年日子会受调控影响,但大并小的情况还会持续。

  B

  销售占比

  数据

  销售额集中度全国第九 因部分新楼无法取得预售证入市

  从全国数据来看,深圳在百亿企业2017年十大城市销售额集中度中位列第九位,其中在千亿以上房企中销售额占比仅19%,千亿以上房企销售额占比20.5%。究其原因,或是因受限价政策影响,深圳部分新建楼盘无法取得预售证入市销售。从2017年全年销售情况来看,新房销售创近七年来新低。

  观点

  政策调控下 近期难以明显改观

  邱永宽表示,深圳在全国销售占比排位较低,主要是深圳在2017年全年的新增获批预售(尤其是住宅)量为近10年来的最低点,加上调控政策频出的背景和形成的预期导致成交量亦为近10年来的最低值,即使是次低水平的2011年成交272万平米住宅也高于2017年的住宅成交量。如果调控政策及货币金融政策未有放松的情况下,近1-2年该情况总体基本上还是如此,难以明显改观。

  陈建认为,拿地难度加大、供应少、源头缩水,加上租赁市场的分割,土地方面的难题只能靠城市更新或者扩容,租赁市场的分割为政策驱动,这些因素短期内无法逆转。

  C

  新房

  数据

  新房成交量创近7年新低



 

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