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疫情之下,天津二手房“突然休克”!今年的房

2019年底激情過后,2020年初,天津二手房“突然休克”!

冷熱就在一瞬間。

一只黑天鵝的出現,讓樓市從春節開始,按下了暫停鍵。

目前天津大多數房產中介機構已暫停營業。

鏈家、德佑、金樂家、凱成至少2月10日前不得營業;

萬業源2月5日復工;中原地產待定;我愛我家隨時等通知。

天津二手房將有很長一段時間零成交、無帶看,賣不出去,也買不進來,一切都要視疫情情況而定。

事實上,天津1月的二手房是正常行情。

因為疫情真正影響生活是從1月21日天津公布第一例確診病例開始,也就是大年二十八,之后進入春節假期,本來也不會有什么成交。

2月,才是天津二手房真正受重創的時候。

01

受全國范圍內政策放松的影響,2019年11月開始,天津二手房回暖。

帶看量飆升、成交量翹尾,但成交均價還是處于微跌狀態,只不過跌幅正逐漸縮小。

2020年1月,天津市區、環城二手房成交均價環比跌幅0.19%,相比于2019年底,跌幅再次縮小。

二手房已經出現抬頭跡象。

按照正常趨勢,如果疫情未出現,2、3月進入小陽春,成交均價將環比回正,二手房迎來小高峰。

但現實情況是,2月二手房將被“封印”。

沒有買賣、沒有博弈,再加上對后市的不確定,大多數業主不會盲目漲價或降價。

預計2月二手房價格不會有大波動。

02

2020年1月,二手房共成交2583套。

綜合貝殼、我愛我家、中原地產三家的數據,

事實上,這是23天的行情。

如果除去春節假期,按照一個正常月份來算,1月的成交量會在3400套左右,比2019年12月減少28%。

一方面,1月確實是樓市傳統淡季;另一方面,2019年底的一波兒買房需求確實釋放的很兇猛了。

這就形成了“預告”,這些賣完房的人,多半是要再買房的。

疫情推遲了買房時間,樓市恢復后,勢必迎來小高峰。

我們都知道,當下二手房是零成交,但還是有必要對比一下去年春節前后的成交量。

• 2020年春節前的日成交量是比較高的,周末最高已達169套,工作日也能達到80套左右;

• 2019年春節前最高日成交量也不過100套,工作日也就50套左右。

從這點能看出,2020年春節前,大家對樓市的預期要比2019年好很多,根源是政策寬松已成共識。

2019年春節假期后第一個周末,二手房成交量開始起勢,3月達到高峰,日最高成交量264套。

如果2020年沒有疫情,這個周末,天津二手房大概率是會“轟轟烈烈”的。

但今年小陽春會被推到小初夏。

我們可以粗略把2019年春節后的成交模型,推到今年4、5月份,對疫情結束后二手房的大概情況先心中有數。

03

但有一個變量需要考慮,疫情對部分群體的經濟狀況造成重創。

短期資金緊張是肯定的,也許會直接影響房貸,不排除賣房變現。

今年的掛牌量還會繼續增多。

目前天津鏈家二手房存量已高達11萬套,在新一線城市中,僅次于重慶和成都。

在2019年,天津二手房的變現和置換需求已經很強烈了。

如果說去年是擠著下車,那今年可能就是踩著下車。

另一方面,二手房消化會很慢。

經濟的不確定性,這很多人對于大額房貸不得不慎重,可能會影響購房計劃。

買房的積極性與信心還能否延續2019年底的熱情,要畫個問號。

存量漲、消化慢的結果就是,話語權掌握在買家手里。

這對于真正的剛需來說,倒是個入場的好機會。

04

2020年1月春節前,天津二手房帶看量延續了2019年12月的熱度,單日最高能達到7079次。

從春節開始,帶看量戛然而止。

受春節假期影響,1月二手房平均帶看量僅2023次,比2019年12月下降了約40%;

但比同樣是春假的2019年2月,還增加了23%。

從各方數據都能看出,今年天津二手房是以一個比較猛的勢頭開年。

據天津貝殼找房統計,春節前,在11萬套房源中,有7124套在一周內出現了降價,占比僅6.5%。

確實有業主急于賣房,降價次數很多,有的甚至7天降了32次。

比如河西區渤海明珠一套房源,降幅達8%;濱海新區正義里一套房源降幅竟達25%。

但事實上,大部分業主都“醞釀”等小陽春稍微提下價格,把房子賣掉。

如今的現狀,對這部分人的影響是最大的,賣房計劃被迫推遲。

根據貝殼研究院報告,1月18個城市新增帶看量環比下降40.8%,新增客源量環比下降44.7%,新增房源環比下降48.5%。

能確定的是,疫情會使成交周期延長,或許將成為歷史高點。

05

2020年1月,天津市內六區和環城四區中,只有西青區成交均價上漲0.43%,主要來自精武鎮、西營門、張家窩成交價格的微漲。

其余9區全部下跌,東麗區跌幅最大為0.56%。

2020年11月,92個板塊中,有36個成交均價上漲,比12月多了2個。

我們之前一直說2019年2月最邪乎,92個板塊全部上漲,很有可能今年2、3月份會“再現奇觀”。

疫情“重塑”了樓市走勢,年中新房的扎堆供應,對二手房來說,是個不好的消息。

而新房的供應重鎮在環城四區,市內六區的供應現在來看依舊不樂觀。

這兩年,市內六區二手房成交占比非常高,2019年已達到80%左右。

2018年和平區占比第一;2019年南開區占比第一,達86%,不但新房供應少,而且還都是高價項目,樓市幾乎已進入存量房市場。

環城四區二手房成交占比均在50%以下。

2019年東麗區從28%飆升到48%,也是與新房供應不足有關,今年新立、東麗湖等供應量上來后,二手房成交占比會回落。

所以,新房供應大增,環城二手房會更挫,幾乎沒有漲價機會。

06

從貝殼研究院監測的1月份二手房銷售數據來看:

1月份鏈家18城二手房成交量環比下降38%

受春節假期疊加疫情影響,,超過去年包含春節因素的2月份環比29.8%的降幅。

二手房是市場急先鋒,想摸透疫情結束后樓市的脈,就要密切關注二手房的成交量。

樓市恢復后,二手房將迎來小高峰,成交量會起勢,但不足以支撐價格上漲。

這時,是賣房的好時點。

待積壓的需求釋放后,量價都會下滑,二手房又進入一個比較低迷的狀態。

但如果有給力的政策出現,將再出現小高峰。

不過,從之前的例子來看,政策效應大概能持續2個月。

對于想買二手房的人來說,2020年撿漏的幾率比2019年要高的多。



 

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