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9月70城:新房還在漲 二手房“低溫循環”

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目前二手房市場進入“成交下降-需求觀望-成交周期拉長-業主降價-均價下跌-觀望加重-成交下降”的低溫循環。

????觸摸房地產市場溫度

????10月21日,國家統計局發布的70城房價數據顯示,新房價格平均環比漲幅擴大,但房價下降的城市數量有所增多。新房價格出現加速上漲的勢頭,但二手房價的增速卻出現頹勢?!奥杂猩怠鼻樾卧?月愈發凸顯。與此同時,土地市場開始降溫,第三季度全國總體地價水平環比、同比增速均放緩。受融資收緊影響,不少開發商也開始謹慎拿地。

????10月21日,國家統計局發布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。今年9月,有12個城市的新房價格出現環比下降,5個城市房價持平,53個城市房價上漲。

????“總體穩定,略有升降?!边@是國家統計局城市司首席統計師孔鵬對9月房價變動情況的解讀。

????從數據的一些細節來看,房價的確在升與降之間存在“矛盾點”。一方面,70城市新房價格平均環比漲幅擴大,但房價下降的城市數量有所增多;另一方面,新房價格出現加速上漲的勢頭,二手房價的增速卻出現頹勢。

????總體穩定,略有升降

????今年9月,一二三線城市的新房價格漲幅均有所擴大。其中,4個一線城市新房價格環比上漲0.4%,31個二線城市新房價格環比上漲0.6%,35個三線城市上漲0.8%,漲幅均比8月擴大0.1個百分點。

????今年9月,新房價格環比下降的城市有12個,為今年以來的最多;房價持平的城市有5個,數量與上月持平,同樣為今年最多。

????“不同城市之間的房價走勢出現分化,房價下降的城市增多。但上漲的城市中,漲幅也有所擴大,也就是官方解讀的‘略有升降’?!鄙虾R拙臃康禺a研究院智庫中心總監嚴躍進表示。

????從降價方面看,今年8月末,恒大推出“全國532樓盤,閃購7.8折”的營銷策略,從實際效果看,恒大最終以價格讓步換來單月831億的銷售紀錄。但放眼全市場,這種做法并不是主流。合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道透露,與直接降價相比,隱性促銷手段更為普遍。

????實際上,在影響房價變化的諸多因素中,房企的價格策略往往并不是決定性的。

????9月4日,無錫發布落戶新政,取消本科學歷的落戶門檻,對大專學歷的要求為“連續繳納社會保險滿3個月”;中專學歷要求為“連續繳納社會保險滿6個月”,這也成為無錫史上最低落戶門檻。9月,無錫以1.4%的新房價格漲幅位居第四。

????無錫只是今年落戶新政“大軍”中的一員。據中原地產統計,2019年以來,全國已經有超過150城發布了各種人才引進政策,同比上漲超過40%。其中,僅9月出臺人才引進政策的城市就超過30個。除了直接降低購房門檻外,這些政策對市場預期的影響也不可忽視。

????此外,還有其他對樓市實施的直接或間接刺激。比如10月15日,南京六合區宣布取消“近3年內累計2年社?;騻€稅”的購房門檻。天津也在同日發文,擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城對承接北京非首都功能疏解的項目職工,放開購房的納稅和社保門檻。

????二手房市場情緒不高

????但在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調下,大面積的房價上漲局面恐怕很難長久。

????根據全國銀行間同業拆借中心的數據,今年10月,64個城市首套房貸款的平均基點為78BP(即在新公布的5年期LPR基礎利率上,增加0.78%的利率水平),其中南寧、洛陽是基點最高的兩個城市——在9月70城市房價漲幅榜中,南寧、洛陽分別位居新房環比漲幅前兩位,南寧還連續兩個月“蟬聯”首位。

????“類似城市基點較高,房貸利率也會相應提高,進一步體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向?!鄙虾R拙臃康禺a研究院指出。

????這是房貸利率市場化服務于樓市調控的體現。今年8月末,央行指出,在改革完善LPR(貸款市場報價利率)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施。多數受訪者認為,類似南寧和洛陽的案例,未來將成為調控的常態,這也意味著一旦房價上漲過快,將很快受到調控。

????事實上,現有的房價數據,也已表現出向下調整的跡象。

????70個大中城市中,9月有28個城市的二手房價格出現環比下降,較8月增加8個。下跌城市數量創最近三年來的新高。且近4個月來,二手房價格下跌的城市數量均超過(含)20個。此外,與新房不同,9月二手房價格的整體環比漲幅出現回落。

????同比來看,9月70城二手房均價同比下跌城市個數由7個增至10個。



 

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