• 導航

新房銷售已見曙光 二手房徹底涼涼

  原標題:新房銷售已見曙光,二手房徹底涼涼

  2月新房銷售超過行業預期,但二手房市場卻沒有同樣的優勢。

  農歷新年過去三十余天,北京房產中介小李至今一單未開。社區封鎖、門店停業、客戶“蒸發”,疫情讓二手房市場直直跌入冰點。沒有交易,意味著沒有收入。但生存重壓讓她不能稍有喘息,小李積極維系線上客戶,但房源帶看量仍停留于零。

  業主端同樣焦慮,降價、停售,這在北京并非孤例。記者發現,北京朝陽區和平街某房源,疫情發生后直降20萬,12月28日已停售;朝陽區望京花園某房源,年初降價18萬,1月8日已停售。在貝殼研究院調研數據中,因市場不明朗暫緩賣房的業主,占比73.7%。

  不同于新房市場,二手房交易從簽約到過戶事項復雜、資金安全風險高,購房者極度依賴中介接洽與線下帶看。疫情期間,只靠線上交流,基本難以成交。據鏈家數據,2月份,武漢鏈家二手房零成交,前兩月重點18城二手房成交量同比大跌55%。

  “現在小區管控嚴格,如果想線下看,我可以溝通下試試?!毙±钕霙_破阻礙,但被購房者一一拒絕。在疫情未徹底緩解前,失落的二手房市場,暫時迎不來暖陽。

  新房超預期二手受重傷

  疫情沖擊,中國房地產開發商成為最焦慮的群體之一。線上賣房、降價促銷,規模房企率先自救??硕饠祿@示,2月份百強房企全口徑銷售額3243.3億元,環比降低43.8%,同比降低37.9%,創下近年單月銷售最低記錄。

  不過,多家研究機構認為,鑒于疫情影響,新房市場表現已是超預期。華創證券稱,1~2月主流50家房企銷售同比雖大幅下降,但仍明顯優于同期45城銷售表現,龍頭房企抗市場波動能力相對更強。

  新房市場尚可線上營銷、搶收客源,但對二手房市場來說,受疫情打擊更為顯著。

  疫情發生以來,北京市嚴格居住小區封閉管理,在出入口設置檢查點,居住人員和車輛憑證出入,進入人員必須佩戴口罩并進行體溫檢測。封閉管理模式下,非本社區人員出入受限,這對二手房帶看來說,是硬性門檻,也是致命打擊。

  不僅是北京,多個核心城市暫停房地產中介線下帶看業務,導致整個交易活動直接停滯??硕鸱Q,截至目前,中介線下門店的復工比例僅10%,約50%完全未復工,多數經紀人在線上進行咨詢服務。

  小李是少數回歸門店的中介之一。二月中旬,小李便已復工,但只能進行線上講解。她坦陳,二手房交易與新房不同,雖然有線上交易平臺,但房源情況復雜、交易流程繁瑣,購房者極度看重線下帶看體驗。疫情期間,僅靠線上渠道,基本難以成交。

  業主信心也受到撼動。貝殼研究院稱,疫情加劇業主預期走弱,2月北京新增房源掛牌均價57790元/平方米,環比跌幅擴大至3.9%,調價中降價次數占比環比提高5.4%至92%。市場成交節奏放緩,成交周期154天,達到歷史高位水平。

  記者在某房產交易平臺看到,北京昌平區一套四室兩廳房源,自2018年掛牌至今,仍未售出。盡管近七日有九人關注該房源,但最近三十天,帶看次數為零,交易鏈條幾近停滯?!皹I主著急賣房變現,價格還可以再談?!敝薪樾埛Q。

  據小張出示的調價記錄,2018年09月,該房源首次調價,從880萬元降至800萬元。此后報價一路下跌,不到兩年調價五次,僅去年便連續三次降價,力度最大的一次直降90萬。如今,這套320平方米的洋房,報價已回落至599萬元,較首次掛牌暴跌281萬元。

  “業主2011年買下這套房,房屋原值340萬。由于房源空置想出手變現,但之前報價偏高,影響了成交?!毙堈f,最近交易都是線上溝通,如果線下看房需提前安排,在小區測溫登記。目前有5位購房者約定疫情穩定后看房。

  這并非孤例。記者發現,北京通州區一四室兩廳房源,自2018年掛牌至今仍未成交。疫情發生后,該房源帶量看同樣為零?!白畛鯍炫苾r750萬元,后來陸續下跌,目前報價650萬?!敝薪楦嬖V記者,業主做生意要用錢,但發現并不好出手,只能一再降價。

  “還貸壓力較大的業主降價出售意愿相對較強?!?貝殼研究院稱,月供收入比在70%及以上的業主中,近一半的業主愿意降價出售。在面對開發商降價促銷時,月供收入比越高的業主保持出售的意愿越強,愿意跟隨降價的比例越高。

  除此之外,在有賣房計劃的受訪者中,73.7%的受訪者表示因市場不明朗而暫緩賣房計劃。這直接導致,市場新增供給下降明顯。數據顯示,2月北京鏈家新增房源量環比下降51.4%,1~2月北京鏈家新增房源量同比下降57.7%。

  被凍結的交易市場

  在業主預期下調、暫緩賣房,帶看陷入停滯的情況下,二手房成交數據直接陷入冰點。

  貝殼研究院數據顯示,1~2月北京鏈家二手房實時成交量同比下降57.6%,重點18城鏈家二手房成交量同比下降55%,其中廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺同比降幅超過60%,廣州、青島、深圳成交量降幅小于40%。

  疫情對房價的影響也開始顯現。中指研究院數據顯示,環比來看,2020年2月十大城市主城區二手住宅平均價格下跌0.11%。十大城市中,8個城市環比下跌,較上月增加2個;2個城市環比上漲,上漲城市個數較上月減少2個。

  由于當下新房、二手房聯動交易特點,二手房遇冷或帶來風險傳遞。據貝殼研究院監測的全國核心30城市,二手房交易中約50%為改善性交易,新房交易愈發依賴二手房交易需求釋放。這意味著,二手房遇冷可能帶來新房交易受阻、風險傳遞至開發商。

  同時,貝殼研究院稱,預計2020年1月24日~2月1日,全國有數十萬簽約后尚未完成產權過戶的在途交易單。二手房產交易鏈條長,但眾多買賣者滯留居住城市,當前多個環節出現中斷,面臨合同條款時效問題,容易引發合同糾紛。

  此外,由于二手房交易停擺,中介收入顯著減少,但剛性支出依舊,現金流承壓。貝殼研究院數據顯示,近八成經紀公司經營困難,58%店東與品牌認為經紀人流失率增強,73%認為其經紀人的招聘難度加大。

  據貝殼方面公開案例,湖北某店東旗下有16家直營門店,19家加盟門店,總體人員規模300余人,經紀人占9成以上。單看人工成本,每月便有40萬固定支出,還有14萬門店租金成本、端口費用等?!耙簿湍軗?個月吧?!彼f。

  對于二手房走勢,我愛我家研究院認為,疫情不能消滅二手房需求,只能延后。以北京為例,隨著企業復工加快,人口流動重啟,預計3月二手房市場將開始復蘇,4、5月加快恢復。若疫情能在二季度徹底控制,預計三季度市場就能回到正軌。

  調查結果顯示,有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃,大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望,其中38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃,有28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。

  從最新數據看,2月17日至23日,重點18城市鏈家新增客源量已經恢復至去年12月周均水平的70%?!半S著各地逐步復工與各地利好政策支持,預計疫情結束后需求會集中釋放?!必悮ぱ芯吭赫J為。

  不過,鑒于此次疫情對二手房市場影響過于顯著,業內開始思考,房產交易的重線下模式是否走到變革的拐點,將交易流程從線下遷移到線上是否勢在必行?

  貝殼研究院行業分析師栗樣丹表示,作為大宗商品交易,消費者在購房時仍保有線下帶看、實地感受房屋視野、周邊配套的強烈要求,通過與業主面對面對話才能確認雙方信息和意愿。因此當前線上簽約本質上仍為認購性質合同,繳納定金及一定時間內的“反悔期”。

  同時,簽后交易流程復雜,資金流和服務流相互交錯,需要銀行、政府、評估公司在多個交易流程節點在線協作。如貸款環節需要協同公積金管理中心、銀行開放數據接口,簽約、繳稅、過戶等需要政府政務線上能力支持。要實現房產交易線上化,需多主體方持續探索。



 

您可能還會對下面的文章感興趣:

    168极速赛车开奖结果,极速赛车官方网址,极速赛车稳赚计划