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二手房交易個人所得稅必須要交嗎?

  一、個人住房交易中涉及范圍:住宅和非住宅。

  對房屋買賣、繼承、贈與、交換、典當等行為均納稅征收范圍。

  二、個人住房交易中涉及稅種、稅率

  根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》、《中華人民共和國印花稅暫行條例》、《征收教育費附加暫行規定》、《貴州省教育經費籌措管理辦法》、《貴陽市價格調節基金征集管理辦法》、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)、《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)、《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅[1999]278號)、《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)、《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)、《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]74號)、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)等政策規定,個人住房交易中將會涉及向地方稅務部門繳納的營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、價格調節基金等這樣八個方面稅費及基金。

  1、營業稅:個人銷售住房適用稅目為銷售不動產,適用稅率5%,計稅營業額為納稅人銷售不動產向對方取得的全部價款和價外費用。

  2、個人所得稅:個人出售自有住房取得的所得屬于財產轉讓所得**,以售房收入減除住房原值和合理費用后的余額為應納稅所得,適用20%的比例稅率。

  3、土地增值稅:個人出售自有住房行為屬轉讓地上建筑物及構筑物行為,土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額,增值額為轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除**的余額??鄢?*金額為《土地增值稅暫行條例》第六條所列舉的成本、費用和稅金。

  稅率:應納土地增值稅,按四級超率累進稅率計算:

  (1)增值額未超過扣除**金額50%的土地增值稅稅額=增值額×30%。

  (2)增值額超過扣除**金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除**金額×5%。

  (3)增值額超過扣除**金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除**金額×15%。

  (4)增值額超過扣除**金額200%的土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除**金額×35%。(以上公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數)

  4、印花稅:對個人銷售住房時,按產權轉移書據稅目,以合同所載金額依0.5‰計征印花稅。對房管部門頒發給個人的房屋產權證,取得住房所有權人,按每件按五元繳納印花稅。

  5、城市維護建設稅:以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據,納稅人在市區的,稅率為7%;在縣城、建制鎮的,稅率為5%;納稅人不在市區、縣城或建制鎮的,稅率為1%,并與營業稅同時繳納。

  6、教育費附加:以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據,征收率為3%,并與營業稅同時繳納。

  7、地方教育費附加:以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據,征收率為1%,并與營業稅同時繳納。

  8、價格調節基金:以個人銷售住房時實際取得的價款和價外費用為計稅依據,征收率為1‰,并在營業稅繳納時,同時繳納。

  二、個人住房交易中相關稅收政策尺度及計算方法

  1、營業稅政策執行尺度及計算方法

  購房計稅依據(收入)的確認:從2006年6月1日起,對個人購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅[營業稅=(銷售某非普通住房收入-該非普通住房購入原價)×5%]。

  購房時間標準確認:個人購買住房以取得的房產證或契稅完稅憑證上注明的時間為購買時間。(如:2006年6月2日某個人出售其住房,其取得房產證或契稅完稅憑證的時間必須是2001年6月2日以前的才具備超過5年(含5年)標準,對該個人出售其住房超過5年(含5年)的,其出售的普通住房免征營業稅,非普通住房營業稅按售價與購入價之差價,依5%的稅率計算征收);房屋產權證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的,按照孰先的原則確定購買房屋的時間;個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定;根據國家房改政策購買的公有住房,以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間,按照孰先的原則確定購買房屋的時間。



 

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