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中銀研究:關于“十四五”期間拓展農村土地金

  意見領袖丨中銀研究

中銀研究:關于“十四五”期間拓展農村土地金

  黨中央關于“十四五”規劃及二零三五年遠景目標建議中提出,要把解決好“三農”問題作為全黨工作重中之重,全面實施鄉村振興戰略,深化農村改革及土地管理制度改革。在農村經濟發展過程中,集體土地的產權關系不明晰引發了農村土地濫占亂用、缺乏秩序等問題,制約了土地流轉及資本化。國家多項政策的逐步推行為農村土地的金融化打下了重要基礎,商業銀行應把握鄉村振興的機遇,探索土地金融業務。

  一、我國農村“三塊地”制度建設逐步完善

  我國農村土地按性質可分為三類,分別是宅基地、承包經營地(僅限農用)和農村集體經營性建設用地。當前,我國農村“三塊地”的制度建設逐漸完善。

  宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,對使用權的確權接近80%。宅基地是農民住房土地,遵循“一戶一宅”政策。2021年中央“一號文件”提出推進宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”:所有權歸集體所有;資格權歸特定農戶所有,可在集體經濟組織內部流轉;使用權可在集體經濟組織內部及少量情況的外部人員間流轉。目前,宅基地的確權登記主要圍繞使用權展開。國家自然資源部的工作說明中提出,要在2021年底前,完成全國農村地籍調查,農村宅基地和集體建設用地登記率達80%以上。在2021年底前,完成宅基地和集體建設用地及房屋登記資料清理整合,將數據成果逐級匯交至國家不動產登記信息管理基礎平臺。

  承包經營地的所有權、承包權、經營權“三權分置”,經營權確權工作接近尾聲。承包經營地是農民承包后進行種植的土地,只能用于農業生產,不能有其他用途。自改革開放以來,我國實行家庭聯產承包責任制。1998年,十五屆三中全會明確了穩定完善土地承包關系的關鍵地位,提出承包期延長三十年的政策并抓緊制定相關法律法規。2021年十九大報告及2021年的中央一號文件也均表明落實好30年政策。承包經營地的所有權屬于村集體,經營權隸屬農民個人,是承包經營地確權的主要工作內容。截至2021年11月15日,據農業農村部信息,全國農村承包地經營權確權率已超過96%,累計將15億畝承包地確權給2億農戶。實際工作中,受土地測量較難實現、農戶間的歷史遺留沖突等影響,僅半數左右的農戶擁有土地證書,頒證環節有待進一步推進。

  農村集體經營性建設用地二次入市迎來制度依據。根據城鄉二元屬性,我國建設用地分為國家建設用地和農村集體建設用地。農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。歷史沿襲下,我國農村集體經營性建設用地主要位于東部沿海及各地城鄉結合部等區域。2005年,國土資源部印發《關于規范城鄉建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》,試點開展土地增減掛鉤工作。隨著試點工作推進相對成熟化,2021年,自然資源部印發《關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》,進一步明確農用地整治結余的建設用地指標按照城鄉建設用地增減掛鉤政策,在省域內流轉。2021年6月,自然資源部印發《關于2021年土地利用計劃管理的通知》,提出在全國范圍內鼓勵開展城鄉建設用地增減掛鉤,增減掛鉤管理計劃由各?。▍^、市)根據需要確定。2021年新修訂的《土地管理法》明確了農村集體經營性建設用地可以入市交易,從法律層面為農村土地入市提供了制度依據。

  二、監管鼓勵農地金融創新

  近年來,隨著“三塊地”制度建設逐步完善,土地金融政策環境不斷成熟。銀保監會多次發布相關政策,引導涉農金融產品和服務模式創新。目前,圍繞承包經營地、農村集體經營性建設用地的金融創新環境相對成熟,基于宅基地的金融服務仍在穩慎探索中。

  監管支持有條件地區穩慎探索宅基地使用權抵押貸款業務。2021年,按照中央部署,全國33個縣(市、區)開展農村宅基地制度改革試點,推進宅基地“三權分置”確權進程。2021年2月,全國首例農村宅基地“三權分置”登記證在安徽旌德縣頒發,使用權人通過使用權證辦理了權證抵押貸款業務。2021年,農業農村部進一步發文指引各地在依法維護農民宅基地合法權益和嚴格規范宅基地管理的基礎上,探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑。截至2021年10月底,全國試點地區共騰退閑置宅基地共26萬戶、14.5萬畝,辦理農房抵押貸款8.1萬宗、201億元。由于宅基地試點地區尚未拓展、確權及頒證率較低等原因,監管僅鼓勵有條件地區的金融機構穩慎探索相關業務。



 

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