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政策疊加效應顯現 五一廣州樓市走勢趨穩

  年初瘋狂的樓市開始逐步回歸理性。

  廣州經歷了兩次樓市調控后迎來了五月的首個黃金周,如今五一假期結束,樓市成績單也隨之出爐。

  由于推貨量為近五年同期新高,供貨量充足,并且臨近節點房企推貨節奏逐步加快,房企收籌蓄客周期“拉長”,廣州樓市五一假期總體成交穩固。

  據合富研究院統計,廣州五一假期全市推新約3500套左右,較2021年五一升約40%,略低于2021年十一假期(約4000套)水平。貨量集中于增城和南沙兩區,兩區新貨合計占比約50%;中心近郊新貨供應集中個盤,優勢地段項目“缺貨”局面仍然明顯,但這主要受制于預售證審批速度,不少項目推售時間一推再推。

  近日,市場再傳廣州擬出臺新盤限價細則。盡管,消息尚未獲得證實,但在“402”、“421”新政之下,廣州穩樓市、控制房價上漲的預期愈發強烈,一度瘋狂的樓市終于迎來降溫信號。

  熱度下降成交平穩

  5月6日晚間,市場消息顯示,廣州擬出臺一手房限價細則。不過多個市場人士向第一財經表示,“目前尚未接到正式文件。”稍早前,在一二手房網簽量價去年領跑廣州各區的黃埔區,多個吹風價較高的熱銷盤遲遲未能獲得預售證,便被視作售價被限的信號。

  以尚未拿到預售證的黃埔區網紅盤萬科城市之光為例,去年該項目第一期開盤價44000元/平方米,最近的一期銷售價格漲至55000元左右。若按照原限價政策來執行的話,萬科的備案指導價大概率可以做到6萬/平方米。不過,項目新一期遲遲未獲得預售證,市場普遍認為,如果執行新的限價政策,該盤新一期售價很難再創新高。

  受到預售證“難產”拖累,黃埔、天河、海珠、番禺等多個中心區域在“五一”期間的供貨量減少,至成交較為清淡。但在外圍區域,樓市依然保持了一定熱度。

  以遠郊增城為例,合富研究院、廣州中原研究發展部等多個機構數據顯示,增城區五一推新盤數量領跑廣州各區,占領五一市場的“半壁江山”,創近四年新高。

  “開盤首日差不多去化一半,目前也就部分尾盤在銷售。若不是有暴雨天氣,樓盤銷售狀況應該會更樂觀。”位于增城的華潤置地•公園上城的樓盤銷售人員告訴第一財經記者,廣州市內買家仍是樓盤主力客群,也有兩成左右的“莞深”客驅車前來詢問。

  整體來看,增城、南沙、番禺、白云等遠郊外圍地區,售樓部人氣較以往周六日有所提升。廣州中原研究發展部的統計數據顯示,今年廣州五一共有18個板塊開盤或加推,推貨量同比增值19%至3301套,錄得近5年五一新高,整體去化率60%,去化率較去年五一理想(2021年五一去化率約為四成),但整體成交難言火爆。

  “調控并沒有帶來五一樓市成交驟冷,熱點區域潛力地段的購房熱情仍較高。我們初步的判斷是,整體表現算不上是最好的五一,表現尚佳。因為受到一些新盤拿不到預售證的影響,所以從真正的成交量來說,并沒有突破歷史新高。”廣東中原地產項目部總經理黃韜表示。

  調控威力逐步顯現

  與往年大不同的是,今年五一到來之前,廣州樓市持續升級調控舉措。

  4月2日,廣州發布樓市調控新政,提出通過人才政策新購買的住房,限售年限從兩年提高至三年。

  4月22日,《關于完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(下稱“《通知》”)正式生效,再次針對人才購房政策做出調整?!锻ㄖ芬幎?,享受人才政策的購房者,必須提供購房之日前12個月在人才認定區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明,且不得補繳。轄內九個區的二手房交易增值稅的征免年限,從兩年提升至五年。

  政策疊加之下,市場普遍認為,這將對部分借助人才名義,短線快進快出的炒房投機分子產生一定影響,增值稅額度的提升,也打壓了樓市的交易頻次。

  早在2021年8月,廣州樓市存在明顯的冷熱不均,距離全面火爆仍有差距之際,南沙、黃埔率先領漲。彼時,就有多個房產交易和開發商人士告訴第一財經記者,這輪強勁復蘇與深莞住宅交易趨冷,游資向廣州轉移有直接關系。

  “深圳、東莞2021年7月相繼升級調控,投資客7月下旬就把目光轉移到了南沙。”有熟悉南沙當地樓市行情的一位深圳購房人士向第一財經記者表示,雖然深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件,但不少中介人士都會對外來投資群體提出,可用兩三千元代辦各類中級工證書以幫助買房投資。類似的情況在黃埔區知識城、科學城等熱門板塊也不少見。

  “4月的這兩波調控擠壓出不少投機和投資客,剛需和改善客反倒心態愈加從容了。”一位駐場銷售向第一財經如此表示。



 

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