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房企中報讀樓市|融資成本兩極分化:有激進民企超過9%

凜冬已至,在地產商的眼中,融資端的這個冬天格外漫長。
憑借加杠桿和激進擴張策略搶占房地產市場份額正在逐漸成為過去式,如今房企面臨的是融資渠道在不斷收緊,融資成本不斷攀高的現狀。
目前,各大上市房企的2019年中期業績已全部披露完畢,澎湃新聞()在統計之后發現,絕大多數民營房企面臨著融資成本高,融資難的情況。
民企融資成本高、渠道少
從2019年半年報披露的數據看,民營房企的融資成本普遍在6%-8%,個別此前激進擴張規模的房企融資成本達到9%。
從銷售額排行榜前5名開發商的融資成本來看,碧桂園(02007.HK)、萬科集團(000002.SZ;02202.HK)、中國恒大(03333.HK)、保利地產(600048.SH)和融創中國(01918.HK)今年上半年的融資成本分別為6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融資出現了困境,在這一方面,地產商們達成了一致意見。
碧桂園CFO伍碧君在業績會上談及融資時表示,對于后續公司的融資成本如何現在很難下定義,公司判斷不會有很大變化?!耙驗椴皇羌映杀静拍苣玫藉X的,而是所有銀行都知道自己能配置多少錢到房地產,環境越是惡劣,資源越是往優質資產去配置?!?br/>截至6月30日,碧桂園手持貨幣資金2228.3億元,負債總額15603億元,資產負債率89.3%。
高喊著“活下去”的萬科手握1438.7億元的貨幣資金,遠高于其短期借款和一年到期的非流動負債總和666.5億元,融資成本6%,負債總額13445億元,資產負債率85.2%。
萬科總裁祝九勝業績會上談及房企融資被收緊時說,“做企業就得應變環境,這種變化,萬科會做道‘敬畏市場,應變而為,順勢而變’貨幣市場的變化依舊會傳遞到最終的客戶市場當中去,對整個行業還是會有影響的,萬科在這個過程中會根據金融環境調控企業戰略以及負債率,關注多個綜合市場?!?br/>有分析人士表示,房企想要擺脫目前的融資困境有兩個辦法,第一是減少拿地,控制擴張規模;第二是加快周轉,但在居民購房意愿下滑的當下,要加快周轉,可能要更需要房企讓利,降價促銷。
在2019年喊出要走“三低一高”(即低負債、低杠桿、低成本、高周轉)發展模式的恒大,面對現下的融資環境,也開始略微停止了降負債的速度,確保公司手握充足的現金。
恒大集團總裁夏海鈞在面對投資者時表示,在當前這個對房地產行業不太友好的形勢下,公司對預期進行了調整,今年提高了公司的現金儲備,目前恒大有2880億元的現金儲備,要確保出現風險時公司有足夠現金,負債率略微平穩。但夏海鈞強調,公司降低負債的決心沒有變,負債率控制住70%的目標沒變,一旦形勢好轉,就會在負債率方面進行調整?!耙坏┪覀冋J為具備條件,無論是銷售、調價、賣地,都可以快速把我們的負債率降低下來,我們手握現金可以收購大批小企業?!毕暮bx說。
公告數據顯示,截至6月底,恒大手持貨幣資金2880億元,負債總額17532億元,負債率77.8%。
融創中國董事長孫宏斌認為目前地產融資端的收緊用四個字來形容,即史無前例。孫宏斌表示,近期一些政策主要是控制資金往房地產流動, 這次嚴控房地產,對發債、信托、開發貸都做出了一定限制,是從融資端切入的調控。在這種邏輯下,預計下半年不只是對企業拿地有影響,對房地產銷售也可能有一定影響。
目前,融創手中持有的現金余額約1380億元,負債總額7906億元,資產負債率90.8%。
央企融資成本普遍在5%以下
相對于民營開發商較高的融資成本,央企在資金成本方面有著先天的優勢,普遍比民營開發商的融資成本低2—3個百分點。

9月6日,據上海證券交易所披露的信息,中國保利集團有限公司發行一筆35億元的公司債券,債券分為兩個品種,品種一期限3年,票面年利率3.35%,發行總額30億元。品種二期限5年,票面年利率3.80%,發行總額5億元。最高票面利率僅為3.8%。
在2019年上半年,保利地產的融資成本僅為4.99%,財務數據一直很穩健的中海地產融資成本為4.28%,華潤置地資金成本4.45%??傮w來看,央企開發商的資金成本穩定在5%以下。
6月份,招商蛇口曾公開發行一筆規模達35億元的公司債,票面利率僅3.75%;中國金茂附屬公司發行5年期、2.5億美元有擔保優先票據,票面利率4%。7月8日,中海地產在香港設立境外中期票據計劃,10年期美元債票息低至3.45%,創債券發行利息成本最低紀錄。同期,中南建設在境外發行的一筆總額為4億美元的高級無抵押定息債券,票面利率則高達10.88%。
另一家閩系房企泰禾集團(000732.SZ)一直以來給外界的形象都是高杠桿、激進,公司上半年的融資成本高達9.3%,負債總額2019億元,負債率84.5%。截至6月30日,泰禾手中的貨幣資金約153億元,同比下降2.89%,減少原因是由于還款增加。
在民營企業中,只有龍湖的融資成本表現相對穩定且低廉,可與央企融資成本相持平。2019年上半年,龍湖融資成本僅為4.56%,負債總額4553億元,負債率96.6%,手中貨幣資金579億元。
Wind數據顯示,在房企的外部融資中,通過國內貸款獲得資金的占比約為12%,但國內貸款門檻較高,銀行多以優質房企為主要客戶,小房企得到的支持較少。對小房企而言,更多依靠的是非標融資。據聯訊證券的調查報告顯示,部分小房企非標融資占其資金來源的比例可以達到50%,但在整個行業中,非標融資的比例可能只有25%左右。在內部現金流方面,占比最大的一類為房地產銷售回款,占比在40%以上。
有25%左右。在內部現金流方面,占比最大的一類為房地產銷售回款,占比在40%以上。



 

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