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國內土地市場還及國內外融資市場目前十分火爆!

  國內土地市場還及國內外融資市場目前十分火爆!

  最近到了萊西一個縣級市,本來這個縣一直有其產業傳統及特色,但是我幾年沒有去這個地方,這些產業傳統及特色都在消失,發展起來的是則是房地產,政府把許多山里的土地整理成一片片,讓房地產開發建成一個個特色小鎮,房地產成了這個縣最近最為發達、最為贏利的產業。本來這個縣是山區,而山區也有山區的房地產市場。目前這個山區縣房地產市場同樣處于十分火爆中。

  還有,又回到萊西的市場,我家所在的地方,我在那里住了近20年,這片地區差不多沉寂了十幾年,周邊有大片的土地就是一直讓農民在莊稼或空著。但是從早幾年開始建科學城以來,這種情況發生了翻天覆地變化。這不僅在于劃于科學城的區塊內,全國許多大的房地產開發商都在進駐,都在占領一片片的土地建造高端住房,而且在于我家周邊幾個豪宅大盤(如理想國、金辰府、翡璻公園,這些樓盤不僅價格高,而且這些樓盤都要建幾十棟)都在快速建設中。就此而言,萊西房地產市場火熱一定會比一般人想象的熱度要高得多。

  正因為國內不少城市的房地產市場基本上在火熱中,所以無論是國內的土地市場還是國內外的融資市場,目前都是十分火爆。據國內數據服務商發Wind的數據顯示,2019年以來,國內房地產企業在海外發行債券的數量和規模都比2019年有明顯增長。今年1-5月份,房地產開發商融資海外債占比達到23.1%,票面利率均值為8.91%,累計融資352.14億美元。加上今年6月份10余家房地產開發企業赴海外融資金額超30億美元。今年上半年,房企海外融資總額接近400億美元。

  其中,中國金茂控股發行優先票據5億美元,融信中國完成2022年到期的8.75%優先票據2.35億美元,奧園集團發行于2023年到期的7.35%優先票據2億美元,朗詩發行2億美元10.5%綠色優先票據等。而6月份以來,房地產開發商發行的海外債票面成本普遍較高,不少房地產企業海外融資利率超過10%。華南城控股增發于2021年到期的6000萬美元優先票據,票面利率為11.875%,同日公告境外發行債券1.1億美元的新湖中寶票面年利率為11%,中南建設境外3.5億美元債券票面利率票10.875%,正榮地產將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券,初步分派率每年10.25%。

  還有,21世紀經濟報道的數據表明,2019年國內房地產企業有息負債到期規模達6.8萬億人民幣,累計近4193億元人民幣信用債將到期。Wind數據顯示,其中今年2月、8月至10月到期債務規模均超過400億元人民幣。

  也就是說,目前國內房地產企業到海外大量舉債,一方面說明了國內融資環境收緊,國內房地產企業債務負擔重,面對巨大的償債壓力,房地產企業不得不大量到海外舉債。另一方面也說明了國內房地產企業仍然看好房地產市場未來前景,它們大量舉債拿地,造成了國內不少城市的土地市場火爆。比如最近的深圳。同時,也應該看到,國內房地產企業敢于以高成本的融資向海外舉債,也說明了國內房地產市場仍然是一個高利潤的市場。沒有房地產的高利潤,房地產開發商豈敢進行高成本的融資?

  所以,盡管最近一直有媒體在說,國內房地產市場有退潮,但實際的情況可能不是如此??梢哉f,在一個以投資炒作為主導的市場,只要房價還在上漲,國內房地產市場火爆想退潮幾乎是不可能的事情。



 

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