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房企融資環境全線收緊:一季度40家房企融資總額

2021年以來,“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策,房企融資供需兩端均受到限制,房企融資環境可謂是全線收緊。

4月13日,同策研究院公布的《一季度40典型房企融資利率排行榜》顯示,一季度40家典型房企融資總額為1917.93億元,同比2021年一季度大幅下滑19%,在國家持續推行房地產行業降杠桿,房企債券融資調控持續從嚴的大背景下,一季度40家典型房企中僅25家房企公告中披露具體融資利率,融資成本從2.7%至11.95%不等。

圖片來源:同策研究院

從同策研究院公布的數據看,融資區間跨度大的房企并不多,即最低利率與最高利率的排列分布幾乎一致。

具體而言,一季度25家發布融資公告的房企中,碧桂園、越秀地產、招商蛇口、萬科A、中國海外發展的綜合融資成本較低,在25家房企中排名前五,其中碧桂園的最低融資利率為2.7%;建業地產、榮盛發展、當代置業、花樣年控股、富力地產的綜合融資成本較高,排名最后五位,其中富力地產的最高融資利率為11.75%。

從25家房企融資利率明細來看,一季度內公開披露融資利率的共49筆,其中融資利率5%以下的共計26筆;融資利率在5%-7%之間的共計11筆;融資利率7%-10%之間的共計8筆;融資利率10%以上的共計4筆。

結合最新三道紅線的踩線情況,融資成本低的房企幾乎都在綠檔或黃檔,而融資成本高的房企幾乎都在紅檔或橙檔。

圖片來源:同策研究院

“三道紅線”是指去年8月監管部門對重點房企資金監測和融資管理規則,按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理,并據此設置“三條紅線”:剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。

根據規定,如果三道紅線全部觸及,房地產企業的有息負債就不能再增加;觸及兩條,有息負債規模年增速不得超過5%;觸及一條,增速不得超過10%;均未觸及,不得超過15%。

結合同策研究院數據來看,其監測的融資成本較高的房企中,如中國恒大、富力地產為紅檔,踩中全部三條紅線;當代置業為黃檔,踩中兩條線。

同策研究院報告指出,這些房企一直以來執行較為激進的融資策略,自身的負債率已經很高。以富力地產為例,富力地產剔除預收款項后的資產負債率為76.66%,現金短債比僅0.4,凈負債率高達145.71%,短期內富力的償債壓力非常大,一季度富力的融資成本幾乎都在10%以上。但從歷史數據來看,2021年富力地產的加權融資成本僅5.3%,這幾年來,富力地產屢屢面臨巨額債務“纏身”、債券告急、銷售收入下滑等困境,除了規模和增速之外,富力的債務和資金狀況是長期以來業界關注的重點。從財報顯示,為了“降負債、去杠桿”,富力2021年同時展開包括加快銷售回款、實現H股全流通、出售資產等動作,成效顯著,2021年富力地產的凈負債率達到198.9%,2021年末凈負債率降至145.71%,大幅下降53.2個百分點,對后期富力的融資成本利好。

從房企融資渠道來看,境外融資成本相對較高,境內融資成本有所回落。以公司債為例,境外發債融資成本相對國內發債高。從具體融資事件而言,當代置業在1月份發行的一筆0.77億美元的優先票據,利率11.95%,是所監測融資期間中融資利率最高的一筆。此外,富力地產在1月、2月份發行的兩筆共8.25億美元優先票據,利率均高于11%;而融資成本最低的為碧桂園1月發行的5億美元優先票據,利率均低至2.7%。

整體來看,2021年一季度美元債融資成本有所下滑,其他債權融資、中期票據等創新型融資渠道融資成本相對較低,融資利率大多處于5%以下。



 

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