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南京發布新規 明確今后不再審批建設“別墅”項目

南京市規劃資源局低多層居住建筑項目規劃管理規則

第一條為進一步促進土地集約、節約利用,保護生態環境,鞏固全市有關專項清查整治工作成果,規范低多層居住建筑項目建設工程設計方案審查工作,根據國家有關規定,結合本市工作實際,制定本規則。

第二條本規則適用于本市行政區域內一類城鎮住宅用地、二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。本市行政區域內新建的低多層辦公樓、研發樓、職工宿舍、租賃住房、專家樓、酒店式公寓、療養院、養老院和產業用地中行政辦公與生活服務設施等項目同步執行第六條至第八條的內容。

第三條本規則中的低層居住項目是指一層至三層的低層住宅和老年公寓建筑,多層居住項目是指四層至六層的多層住宅和老年公寓建筑。

第四條新編和修編控制性詳細規劃時原則上不再新增一類城鎮住宅用地。規劃的二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大于1.0,建筑高度不得低于12米。涉及歷史文化保護和景觀敏感地區等特殊地段可根據法律法規和規劃要求合理確定建筑高度。

第五條低多層居住項目出具規劃條件時,應明確居住建筑最小建筑高度。多層居住項目的居住建筑最小建筑高度原則上不得低于12米。

第六條規劃審批中應加強對低多層居住建筑的管控。嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型;嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設計或變相設計成“別墅”。低多層居住建筑核準圖中不得出現“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標注。

第七條低層居住建筑單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間。低多層居住建筑每棟居住建筑水平與豎向拼接的總戶數不得少于三戶,戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進深不得小于5米,單戶復式住宅地上建筑部分不得超過兩層疊加。

多層居住建筑應設置單元入口,并從公共區域入戶。規劃設計應合理確定建筑面寬,單棟多層居住建筑總連續面寬原則上不大于60米。

第八條低多層居住建筑不應設置圍墻、圍欄或綠籬等設施,將居住建筑首層外的綠地和公共空間作為建筑首層的專有使用部分。低多層居住建筑規劃設計應符合所在地區城市設計的要求,應注重尺度、比例、體量、風格和色彩等,且與周邊環境相協調。

第九條本規則自發布之日起施行。凡之前已取得規劃設計方案審定意見的,可不執行本規則,但須在 2021年12月1日前領取建設工程規劃許可證。其中分期實施的項目,在2021年12月1日前只領取部分建設工程規劃許可證的,未領證的建筑應按照本《規則》重新審定建筑單體設計方案,同一棟建筑已有部分領證的除外。

官方解讀:

為進一步貫徹實施習近平生態文明思想,鞏固全市有關專項清查整治工作成果,建立長效的規范管理機制,根據國家有關規定,結合本市工作實際,制定了《南京市規劃資源局低多層居住建筑項目規劃管理規則》。

一、制定文件的必要性

進一步促進土地集約、節約利用,維護生態環境和景觀不受破壞,須進一步規范建設工程設計方案審查工作,加強低多層居住建筑項目的規劃管理。

二、制定依據

(一)《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南(試行)》(2021年版)附錄A;

(二)《民用建筑設計術語標準》(GB/T 50504-2021)第3.1.3條;

(三)《江蘇省城市規劃管理技術規定》(2021年版)附錄七;

(四)《南京市城市用地分類和代碼標準(2021)》;

(五)《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》(寧規規范字〔2021〕3號)第十五條。

三、主要內容

(一)確定適用范圍。該規則適用于本市行政區域內一類城鎮住宅用地、二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。除此之外,本市行政區域內新建的低多層辦公樓、研發樓、職工宿舍、租賃住房、專家樓、酒店式公寓、療養院、養老院和產業用地中行政辦公與生活服務設施等項目也同步執行第六條至第八條的內容。

(二)強化規劃編制階段控制。新編和修編控制性詳細規劃時原則上不再新增一類城鎮住宅用地。規劃的二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大于1.0,建筑高度不得低于12米。涉及歷史文化保護和景觀敏感地區等特殊地段可根據法律法規和規劃要求合理確定建筑高度。



 

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