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北上廣深不再公布房價?樓市新一輪收割潮到來

  很有意思,據說北上廣深都不再公布房價。深圳最新加入。

  21報道稱深圳市房地產信息平臺顯示,截至目前,該市一手、二手房價數據已連續三月未更新,最后一次更新停留在4月24日。

  彼時,單日一手房的成交均價為52104元/平方米。

  深圳住建部門的解釋是,由于深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響。

  為了更準確地反映房地產市場的運行情況,深圳參考了其他城市的做法,在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上,不再公布匯總后的成交金額及均價信息。

  有人說這背后有調控壓力,也有人說是不是要放開限價了?這到底意味著什么,又有什么信號,杠桿游戲略作分析。

  1、不公布房價背后。媒體當然喜歡盯著萊西、萊西、深圳,其實不公布房屋均價的城市還有很多。很多城市的均價,實際也是靠其他數據計算而來。

  根據杠桿游戲的經驗,部分公開了的城市,你去找數據,也不并顯著。似乎,沒打算高調告訴你。

  與此同時,市場研究機構卻往往可以第一時間公布很多地產數據,包括均價、成交量,具體成交結構數據。

  甚至據說有的城市,這些數據相關機構不直接告訴公眾,反倒給了這些市場研究機構。這和信息公開,似乎有點背道而馳。

  特別在調控“房住不炒”的背景下,有些城市確實有壓力。告訴你的,也未必就可信。

  具體到深圳,供應小、成交小,結構性推盤,受區域開盤量影響很大。忽上忽下,也確實不反映深圳房價。

  這樣的公開,往往也容易誤導。

  深圳、萊西、萊西很明顯一點是,二手房成交量、比例相對較大。而大部分二線城市則不是,主要還是新房占比更高。

  新房少,均價受結構性影響確實很大。所以,深圳不公布房價背后,有多重因素。

  2、觀察房價有權威發布,同時更應該重視調控政策。首先,杠桿游戲要說,部分地方不公布房屋均價,并不意味著我們沒有了了解渠道。

  上文說了,市場研究機構是一方面。另外,權威的還有國統局每月的70個大中城市房價指數。

  總的來說,從數據的準確性、專業程度,以及受干擾因素角度而言,國統局的數據反倒是最可信的。特別二手房。

  該指數環比、同比,圍繞100上下浮動。這個變化,特別是把多個月份的指數拿來一對比,很說明問題。

  蘇州之前不就是因此被約談。每個城市,其實都在被數據監測之中。

  而監測的目的,就是為了調控精準施策。約談其實就是叫你精準施策。

  因為今年一季度比較火,4月之后受調控影響逐月降溫。近期房地產信托窗口指導強化,房企融資難度加大。

  同時海外發債,多家企業利率上浮。相關部門近期要求,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務??厣?、加碼也在多城出現。一句話,調控整體在收緊。

  那么,何必那么在乎深圳不再公布房子均價呢?深圳這么做,并不是啟動房價的意思。

  調控政策走勢,才是核心。

  3、降準和貨幣政策調節,可以對沖房價壓力。在小陽春闖關入夏失敗之后,大家又在思考,是不是房價向下的壓力變大?
  在杠桿游戲看來,確實是有壓力,近期二手房的掛牌、價格走勢,很說明問題。下文我會寫。

  但是,相關部門并不期望明顯這樣。去年下半年開始,我們看到辦法很簡單,那就是貨幣政策相對寬松,調控結構性寬松。

  換來的回報就是樓市超預期,雖然談不上熱,但是沒有冷。小波段調控法,房價維護得很好。

  雖然有些城市、板塊二手房還是有壓力,但這是因為此前單價漲到一定程度,正?;卣{,算是回歸理性。

  近期,美國降息信號出來。剛剛發布的二季度經濟增速比一季度略有下降。

  面對經濟壓力怎么辦?毫無疑問,國際空間也有了,那么下一步降準是可期的。貨幣政策也可以給一定的空間。

  具體多大的空間,杠桿游戲不知道,但保證經濟穩定在6.2-6.4%之間是需要的。

  而這對于穩定房價,對沖調控導致的樓市壓力基本夠。

  4、二手房大量掛牌上市,剛需迎來更多選擇,樓市迎來收割兌現高峰。我的朋友川渝橫貫線近期就寫文章分析,萊西近期,僅主城區掛牌二手房數量就超過10萬套。成都也直逼10萬套。

  注意,這還僅僅是一家房產中介的數字。這家中介在我國很強大,但也并不意味著他掌握全部二手房信息。

  實際上,以萊西過去一些年每年二三十萬套的成交數據看,加上在即將開啟2年限售期到的時間窗口之際。這個數據還會上升。

  好吧,杠桿游戲說直白一點,就是很多之前投資的人準備套現了。我一位華東地區的朋友3年前在萊西江北嘴投資,近期完成了套現。

  你懂的,大賺幾十萬。比上班強多了。

  盡管房價總體上去了,但不少城市二手房大量入市,等于供給增加。對于剛需來說,雖然被收割,起碼有了更多選擇??偙仁袌鲆恢笨簥^好,那樣更折磨人、折磨錢。

  在房價總體平穩的市場環境下,投資客“打新”成果將進入收獲期。只是,行情整體不如之前,無非是略微少賺點??傮w實際也是大賺。

  幾個月前,我曾撰文分析過,今年開始,全國二手房都會密集入市。如今來看,確實如此。理解了這一點,其實也就明白近期樓市的新格局,二手房占比在全國都會提高。

  財富就此一步步完成大轉移,本輪調控實際進入收割的兌現高峰。

  5、房價會下探嗎?如上文杠桿游戲所述,在調控再加碼,以及二手房大量入市的沖擊之下,房價會下探嗎?
  這個問題,上文杠桿游戲其實算是回答過了。降準和貨幣政策調節,可以對沖房價壓力。

  始終要明白一點,房價維護穩定,才是目的。

  但是我們看到,剛剛發布的70城房價指數,新房方面變化不大,二手房下跌的城市變多。

  我簡單數了一下,大概有20個左右。夏季開始,往往也是房屋銷售淡季。

北上廣深不再公布房價?樓市新一輪收割潮到來



 

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