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8月開始,樓市或將下起“降價雨”!2類人算盤“

  8月份,依然是“多雨時節”,立秋剛過,初秋已經到來,樓市里的氣氛也顯出一絲寒意了。

  一方面,調控氛圍逐步收緊。

  僅僅7月份,就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個城市相繼出手,限購、限售、限貸措施紛紛拿到臺面上來。

  以深圳為例,3年落戶+3年社保才能買房,直接打掉了不少炒房客的投機需求,杭州有7戶家庭因提供的無房證明存在虛假、失實情況(冒充無房戶),被禁止購房搖號一年。

  房價領漲全國的寧波,限購范圍直接擴大至市五區,東莞更是一個月內兩次升級了調控的力度。

  這些熱點城市先后祭出“大招”,作為樓市里關注度最高的“風向標”,后續可能會給其他二三線城市產生示范效應。

  另一方面,即便房貸利率持續走低,購房者依然保持觀望心態。

  

8月開始,樓市或將下起“降價雨”!2類人算盤“


  據證券時報8月6日報道,存量個人貸款的定價基準轉換原則上至今年8月31日結束,銀行業內人士表示,個人住房貸款的重新定價周期最短為一年,也就是說一旦貸款到賬,一年內房貸利率不會發生變化。

  因此,不少購房者都在保持觀望心態:畢竟動輒一兩百萬的房貸,哪怕利率下降5個基點,一年也能省下不少錢。

  北京市民楊女士的心態很典型,她表示:“看很多消息都說三季度房貸利率有可能下降,所以準備緩一緩再辦貸款手續?!?/p>

  除了房地產市場的調控氛圍變嚴,購房者心態發生變化之外,8月開始,初秋來臨后,樓市可能會下起一場“降價雨”。

  我們可以參考過去兩年的房價形勢,會發現一個規律,每年從8月份開始,全國房企降價、打折、促銷的力度都會變大。

  以2019年8月份為例,恒大在全國范圍內展開“搶收行動”,掀起打折促銷的大幕,彼時恒大召開會議,從9月份開始,將實施僅次于2014年的主動激進營銷策略,三四線基本全部執行精裝賣毛坯價(預計7折左右)。

  

8月開始,樓市或將下起“降價雨”!2類人算盤“


  隨后,融創、龍湖、禹洲、旭輝等多個房企表態下半年不再拿地、要勒緊褲腰過日子。

  2018年3季度的情況也差相仿佛,江西上饒、河南平頂山、鎮江句容、廣州增城、廈門、合肥、杭州多地出現大規模降價促銷,不少城市還出現了降價業主大鬧售樓部的現象。

  問題來了:為什么每年都是8月份后出現降價?

  1,下半年房企回款壓力變大。

  歷年的3-5月份,各行各業復工,銀行信貸額度充裕,房企融資壓力減小,不少被壓制的購房需求開始釋放,樓市“小陽春”隨之產生。

  但是,8月份之后,在三季報和年報的壓力下,大型房企的業績壓力下,回款就成了地產商的當務之急,只有通過降價,才能實現“資金流高周轉”。

  2,地產商債務償還迎來高峰期。

  根據Wind數據統計,2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元,較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中,13家企業負債超過2000億元。

  21世紀經濟報道此前做過統計,數據顯示,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億,從8月份開始,將逐步達到年內最大單月償債額度。

  這么多負債,下半年將會迎來集中兌付高峰,偏偏來自銀行、信托等渠道的資金在下半年會被“大幅壓縮”,房企只能選擇加速賣房來還錢。

  如果樓市下起“降價雨”,對購房者有什么影響?

  如果你是一名無房或僅有1套自住房的“剛需改善族”,降的越多,買家的話語權越大,可以說是不折不扣的好事。

  但是,對兩類人來說,大雨落下時,他們打的算盤就“泡湯”了。

  1,中小城市的多套房持有者。

  

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  如果你持有了多套小城市的高層舊房(房齡10年以上),本身打著升值變現傳給后代的算盤,但隨著時間推移變成了“老破高”。

  這個道理應該很容易就能想通:在不缺地、不缺房的縣城和地市,擁擠、狹窄、老舊的高層房,面對大量多層電梯新房時,將毫無競爭力。

  即便你持有的是高層新房,人口常年流出的小城市,在“降價”風潮盛行時,小城市的高價盤,必然會成為首要的沖擊群體,持有的房子越多,價值縮水的可能性越大,

  2,寄希望在一二線城市遠郊買房升值的人。

  最近兩年,很多人都想在一二線城市的遠郊和衛星城置業,這類人抱的想法很簡單,邏輯也很清晰,隨著人口持續流入大城市,遠郊和都市圈、衛星城的房價必然會上漲,升值之后變現即可。



 

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