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真的跌了!這些城市房價回到3年前

  摘要: 眾所周知,過去這一輪房價上漲,一二線城市借助的是貨幣寬松的大環境,三四線城市主要是棚改貨幣化的推動,大拆大建大補貼,帶動這些城市房價上漲。

  一旦失去棚改貨幣化的支持,即便有全國范圍的大水漫灌,水流也未必會流入到三四線城市,樓市分化之勢還會更加明顯。

  真的跌了!這些城市房價回到3年前

  作者 | 凱風君

  來源 | 國民經略

  轉自 | 德林社

  樓市分化,大勢所趨。

  從2017年至今,全國樓市呈現顯著分化之勢。有城市扶搖直上,有城市橫盤調整,有城市一跌不振,還有城市橫盤后強勁復蘇。

  過去幾年,哪些城市房價相比歷史最高點出現明顯下跌?

  近日,中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房大數據分析報告(2020)》指出:

  與歷史峰值相比,20個城市距最高點房價調整幅度均在10%以上,其中廊坊、青島、天津、濟南、石家莊等9城距最高點房價調整幅度均在15%以上。

  

真的跌了!這些城市房價回到3年前



  這些城市包括:

  廊坊(-46.9%)、青島(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇慶(-19.3%)、石家莊(-18)、濟南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西雙版納(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、鄭州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

  這些城市,多數都位于北方地區,且以京津冀城市為主。這背后除了經濟形勢的影響之外,更重要的是樓市調控的政策壓力。

  廊坊、天津、石家莊、北京、保定均出現明顯回調,這些城市的歷史高點基本上都出現在2017年。

  2017年,北京及環京地區出臺史上最嚴樓市調控。北京在大規模限競房上市影響之下,環京在堪比一二線城市的樓市調控壓力之下,房價出現明顯回調。

  另外,還有一些三四線城市房價也出現明顯回調。

  這背后最大的影響因素在于,樓市輪動的周期效應消退,而棚改貨幣化的支撐能量不足,三四線城市最終要直面經濟基本面的考驗。

  眾所周知,過去這一輪房價上漲,一二線城市借助的是貨幣寬松的大環境,三四線城市主要是棚改貨幣化的推動,大拆大建大補貼,帶動這些城市房價上漲。

  然而,2020年,全國棚改規模大幅腰斬,絕大多數省份基本已經接近收官。

  

真的跌了!這些城市房價回到3年前


  2018-2020年重點省份棚改開工量 來源:克爾瑞

  與此同時,舊改取棚改而代之,老舊小區改造更多只是加裝電梯、水電氣修繕、加建停車場層面的微更新,對樓市影響相對有限。

  不難預測,從2021年開始,三四線城市的樓市壓力將會更大。

  一旦失去棚改貨幣化的支持,即便有全國范圍的大水漫灌,水流也未必會流入到三四線城市,樓市分化之勢還會更加明顯。

  必須指出的一點是,無論跌幅有多大,都是相當于歷史房價最高點的下跌幅度。

  在樓市轉向下跌之前,這些城市基本上都已經完成短期翻倍的空前漲幅。

  換言之,除了接近腰斬的廊坊之外,其他城市與其說是下跌,不如說是相對歷史峰值的回調。

  通過橫盤乃至微跌來消化上漲風險,這也是樓市的正常調整。

  顯然,出現樓市調整而熱度不減的城市,相比單邊上漲的城市,擁有更強的安全邊際,這些城市經過幾年的橫盤調整之后,還會重回強勢復蘇之路。

  北京、上海、廣州就是典型。

  京滬樓市2017年開始橫盤,廣州樓市2018年開始橫盤,到了2020年下半年,這三地市場呈現出全面復蘇態勢,二手房成交量紛紛創出近年新高。

  上海:2020年11月二手住宅成交套數約為3.2萬套,同比增長81.4%,成交量創4年來新高。

  北京:2020年1-11月,二手房成交總量14.79萬套,同比增長13%,已超過去年全年成交量。

  廣州:二手房成交量則連續6個月破萬套,市場熱度不減。

  

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  可見,只要經濟基本面強勁,樓市橫盤就是正常的合理調整。這種調整,不僅能消化過快上漲的風險,還能給城市發展提供更加充裕的空間。



 

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