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深圳樓市正經歷一場前所未有大變局!

  一張圖,告訴你房地產為什么不能倒?

  當然,不倒歸不倒,但核心城市與其他地方的分化是必然的。存量財富分配的時代,所有一切都必然會分化,可能兩極,可能多極,人,房子,股票……概莫能外。   

  大家好才是真的好的時代,應該過去了。

  ——格隆

  

  深圳的住房市場正經歷著一場前所未有的大整頓!

  在主動祭出“二手房指導價”和“徹查深房理”之后,深圳“小產權房亂象”在4月26日被《央視》點名了。

  隨即在4月28日龍華大浪街道辦就央視指出的小產權房問題做出回應:表示,應上級部門要求,各股份合作公司不得進行小產權房交易,不得給小產權做證明。

  萬人搖號,眾籌買房,代持風波……

  從“打新亂象”的被動整治,到“二手房指導”和“徹查深房理”的主動出擊,規范市場,再到小產權……深圳市使出了渾身解數。

  

1打掉“深房理”,深圳刻不容緩

  

  頻頻上頭版的深圳,最近這是怎么了?

  先是,3月深圳存款余額意外流出1900億元,資金外逃量創2021年10月以來的階段性新高。

  接著,4月公布2021年統計公報,2021年深圳的小學生入學人數和電話用戶數,雙雙下降。

  近日,央行的網紅論文更是直接給深圳做出了警示:“創新創業靠的是年輕人,但其多半沒錢。一個城市房價太高,把他們都逼走了,何談創新。這是深圳過去超越香港的主要經驗,未來也有可能成為限制其長遠發展的障礙。

  就在這時,深圳也迎來了一次罕見的大“換屆”。

  什么原因,不得而知。

  但在當前,正是“計提損失”的最佳時刻。

  所有的,舊賬、壞賬,爛賬、是時候該做一次結算了……

  當前,正處于大灣區建設的初步階段,示范區的起步之年,所有不合乎情理的問題,在此時都該有個了結。當斷不斷,反受其亂。為長遠的起步,更為當前的城市發展。

  格隆博士經常會說一句話:“房子可能是中國普通民眾能合理合法放杠桿并追上印鈔機的唯一資產。

  而我們也都知道,深圳這座城市里的房子,更是核心區域的核心城市的核心資產。

  即使,你我都看不起的沙井、光明、坪山等地,若是把時間放長遠,十年前和今天,今天和十年后,什么的差距不言而喻。

  畢竟房產這東西,少則50年產權,多達70年,甚至更久。

  對于深圳樓市的未來是怎么走。

  大面積普遍性大漲已經不存在了,大家好才是真的好的時代已經過去了,分化將是深圳樓市的未來。

  商品性住房和保障性住房是最大的分化。

  普通商品住房和稀缺性資產(豪宅)將成為另一個大分化。

  房價會大跌的夢是不能做了,房地產市場在當前的大環境里,不會倒下。

  

2為什么不能倒?

  

  從資金來看,無論是拿地去蓋樓,還是買房做按揭,都是先從銀行去拿錢。房子沒建成,開發商向銀行拿錢,房子建成后,購房者向銀行拿錢。

  但凡有一點小的波動,輕則項目方出問題,要么項目爛尾開發商跑路,要么投資者各種維權,地方監管背鍋。重則直接波及涉足的相關銀行,畢竟錢都是借來的,這資產是吹出來的。

  兩組簡單的數據:

  號稱房企一哥的恒大,截至2021年末,總資產達2.30萬億,總負債為1.95萬億,資產負債率接近85%,實現凈利潤只有300多億,資產收益率不到1.4%;

  就連穩得像頭死豬的萬科,截至2021年末,總資產達1.87萬億,總負債為1.52萬億,資產負債率超過80%。凈利潤還算爭氣,有接近600億元,資產收益率也就3.2%。

  簡單來說,對房企而言每100塊錢里邊,就有80塊是從別處借來的,只能產生不到3塊錢的收益。就這個回報率,可都沒能跑贏定期存款啊。

  即便是這樣,房子依然是越蓋越多,房企依然是越做越大。這背后躺著的萬億級資產可都是銀行在扛著。

  這是開發商,還有一個更大的靠山,那就是地方政府的土地財政依賴。

  稍有風吹草動,無非就是監管給銀行施加一點壓力,給房企施加一點壓力,不定期警示一下市場風險,僅此而已。

  對于購房者而言呢?

  買房的錢都是來自于銀行的按揭貸款。要說這筆錢是安全的,因為房子給銀行做了抵押,還不上房貸,銀行直接收你的房子拿去賣錢。



 

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