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樓盤銷售慘淡,股價卻大漲,憑什么?

中華寫字樓網():樓盤銷售慘淡,股價卻大漲,憑什么?     近日,估值處于歷史低位的房地產板塊嶄露頭角,中交地產連續三個交易日漲停,保利地產股價有望創出歷史新高。
  
    為何資金無視今年前兩個月樓市銷售明顯下滑的事實?難道資金不擔心房企一季度業績會很難看?
    其實,如果明白房企預收賬款的“蓄水池”作用,就知道短期的銷售下滑,完全可以被長周期收入熨平。從行業慣例看,預計房企2020年一季報、半年報的盈利總體會很不錯。
  地產板塊上演百股上漲
    就在2月26日,地產股迎來久違的大漲,一周后的今天,該板塊再次成為市場焦點。
    截至今日收盤,中信房地產指數大漲3.56%,從農歷新年后的首個交易日(2月3日)起至今,該指數漲幅高達16.98%。
    個股方面亦有不少代表脫穎而出。截至今日收盤,廣宇集團、魯商發展、云南城投、中交地產、財信發展、寧波富達等12只個股相繼漲停。
    其中,多家地產股更是成為近期資本市場中的“吸金王”,如收獲了“三連板”的中交地產,股價已從2月3日的6.48元/股上漲至10.11元/股,漲幅高達56.02%。
  
  ?“蓄水池”有望激活房企一季報
    盡管房企2020年前兩個月的銷售明顯銳減,2月更是創下近幾年來單月銷售的最低記錄。但在業內人士看來,房企的當下銷售,是預收賬款,要確認為收入,還需等1年左右。而1年前的預收賬款,則會在今年一季報轉化為收入,其利潤也是如此。這就是房地產行業特有的“蓄水池”。
    據小編梳理,在近期漲幅靠前的地產股中,多家房企在2018年和2019年一季度的預收賬款增幅均表現亮眼。
  
    以近期漲幅最高的中交地產為例。中交地產2018年和2019年一季度預收賬款分別為165.91億元、168.67億元,漲幅分別為84.48%、53.77%。
    再看備受業界關注的保利地產,其2018年和2019年一季度預收賬款分別為2997.95億元、3252.72億元;增幅分別為33.06%、26.92%。
    而金科股份、新城控股兩家房企前兩年預收賬款的絕對值和增幅也相當可觀。其中,金科股份2018年、2019年一季度預收賬款增幅分別為78%、58.24%。
    新城控股2018年和2019年一季度的預收賬款增幅分別為133.33%、131.44%。據其2017年年報披露,公司2018 年計劃開工的項目中,共有18個項目將于2020年一季度竣工交付。
    此外,渝開發、棲霞建設、三湘印象等多家上市房企的2018年和2019年一季度預收賬款增幅均達到200%及以上。
  ?多家上市房企2019年業績預喜
    事實上,前兩年“攢下來”的預收賬款,已在部分房企的2019年業績中部分“兌現”。
  
    被行業評價為業績超預期的保利地產則表示,2019年,公司營業總收入同比增長21.07%,營業利潤及利潤總額分別同比增長41.36%和41.15%,實現凈利潤同比增長40.55%。據中信建投分析,其中,結轉規模提升帶動公司營業收入同比增長21.1%。
    據合肥城建2019年度業績快報顯示,報告期內,公司實現營業總收入28.1億元,同比增長42.52%;實現營業利潤8.10億元,同比增長104.96%;實現利潤總額7.88億元,同比增長99.23%。關于業績預增的原因,合肥城建稱,主要系2019年度兌現的房地產項目較多且毛利率較上年同期有所提高。
    同樣主要因2019年交房規模及整體銷售毛利增加,而實現各項主要財務指標增長的還有金科股份。
    據金科股份披露,公司2019年實現全年營業收入677.73億元,同比增長 64.36%;實現營業利潤86.22億元,同比增長61.50%;實現利潤總額83.35億元,同比增長59.98%;實現凈利潤63.57億元,同比增長58.11%;實現凈利潤56.76億元,同比增長46.06%。
    榮盛發展業績表現也很靚麗。公司2019年業績快報顯示,期內實現營業收入709.53億元、凈利潤91.02億元,同比增長25.88%、20.32%。利潤的增長就得益于結算收入同比增長較多。
    盡管預收款項可作為判斷房企未來收入的重要指標,但也有業內人士提醒,這項指標僅作為參考項,預收款項數據亮眼是一方面,其銷售凈利率是否能保持一定水平,則事關盈利厚薄,這一點還需細究。

來源:上海證券報



 

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